レオパレス21が集団訴訟を起こされている理由
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0テレビCMでもお馴染みの大手賃貸不動産会社のレオパレス21ですが、現在（2017年8月）、集団訴訟を起こされているのをご存知でしょうか？
レオパレス21というと、仲介手数料無料、家具家電付き、セキュリティ面でも安心の高クオリティアパートという事で、単身者の方を中心に人気のある物件を提供している会社だというイメージが強いかと思います。
ただ今回お話させていただくのは、レオパレス21が物件のオーナー約30人、同様の内容での訴訟を検討している他70名も含めると約100人から一斉提訴されているという事実についてです。
何故、人気あるレオパレス21が大規模な訴訟問題にまで発展してしまったのか。
様々な情報から探ってみました。
目次
訴訟の内容は？原告団の主張
実は、レオパレス21への集団訴訟の話題は今に始まったことではありません。
2017年2月には既に初公判が開かれています。
この事案の筆頭となったのは愛知県に住む男性です。
原告団の主張と簡単な訴訟の内容は以下のようなもの。
主に上記のような内容での裁判が行われていますが、これまでに様々な報道がされてきた「サブリース問題」の中でも規模の大きいものであると言えるでしょう。
レオパレス側の主張
さて、原告側の主張に対して、レオパレス側は何と言っているのでしょうか。
同社の公式HPでは今年2月に以下のような内容で、争う姿勢を示されていることが分かります。
「本日の一部報道について」
（略）
「愛知県の男性（80）」が減額分の家賃の支払いを求め訴訟するとのことですが、この男性との間では、半田簡易裁判所で賃料増額請求調停が行われ、相当賃料について話し合いによる解決を目指しておりました。しかし、この方は、借地借家法32条の賃料増額請求権の根拠となる賃料が不相当になった事情（経済事情の変動、周辺相場）についての主張をなされず、平成29年2月20日に調停の申立てを取り下げられました。
（中略）
当社は、リーマンショック後の不動産市況の急激な悪化により賃料相場も下落した際、オーナー様に賃料減額にご同意いただいたことに大変感謝しております。
リーマンショックを経て不動産市況は比較的安定しており、地域によっては賃料を増額させていただいた例もありますが、残念ながら賃料水準の回復が遅れている地域につきましては、増額できないケースもあります。記事によれば、訴訟は減額分の賃料の支払いを求める訴訟ということですが、当社としては借地借家法３２条に基づき減額を申し入れさせていただき、オーナー様にご理解いただいたものであり、請求に根拠はないものと考えております。
当該記事に記載された訴訟が提起された場合、当社といたしましては法令に基づき真摯に対応させていただくとともに、賃料の見直しに際してはその根拠を示してご理解をいただくよう努めてまいります。
引用：株式会社レオパレス21 「本日の一部報道について」
http://www.leopalace21.co.jp/news/2017/0222_1423.html
要約すると、「リーマンショックで家賃相場が下がってしまったから、借地借家法32条に基づいて家賃の減額をしてもらってます」という事を言っています。
両者の主張のどちらが正しいかという事は、これからの長い裁判で決着が付く事かと思いますが、業績も回復し、上記のニュースリリースでも同社の言っている通り、現在の不動産市場は比較的安定しています。
逆に言えば、「ならば男性の家賃増額の要求に何故応じないのか？」といった事は疑問に思われますし、本件と同時に進行で争われる事となった家具家電の交換、建物の修繕を全く行ってこなかったことについてはどのように説明するのでしょうか。
サブリース問題はレオパレスの集団訴訟だけではない
さて、今回はレオパレスが集団訴訟を起こされたことを一例に挙げさせていただきましたが、サブリース会社と不動産オーナーとの確執は今に始まったことではありません。
一括借り上げのパイオニアであるレオパレスを初めとして、そのシステムの旨みを知った有名他社もサブリース市場に参入、その後金融緩和などもあった影響でアパートローンの金利が下落、不動産業界はまさに「アパート経営ブーム」となっていきました。
その結果、今まさに問題になっている「空き室問題」「サブリース問題」が拡大していく事となりました。
契約時の説明不足
レオパレスに限らず、同業他社のサブリース問題については、これまでにも「営業からしっかり説明がなかった」という事で、契約後に無理やり家賃減額をされたという内容の訴訟も起こっていますし、まるで「30年間不変の家賃収入」を思わせるような誤解をしたまま契約するも、すぐに破綻してしまったというケースもあります。
では、何故こんなにもサブリース契約についてトラブルが多発しているのでしょうか。
サブリース契約の常套手段
サブリース契約のトリックとも言うべきかは分かりませんが、不動産オーナー様が誤解をしやすいのが「〇〇年一括借り上げをして家賃収入を保証しますよ！」という営業トークです。
今回のレオパレスの件でも同様ですが、「30年一括借り上げ、10年保証！」と謳っておきながら、契約から数年しないうちにすぐに減額交渉が行われているという実態があります。
ここに、先ほども申し上げました「借地借家法32条」が関わってきます。
借地借家法32条とは
借地借家法32条とは、簡単に申し上げると「経済的事情などでやむを得ない時は、借主、貸主共に家賃の変更について請求できるものとします」というものです。
つまり、サブリース契約で建物を建てさせた後に、「周辺の家賃相場が変わったから」「不景気だから」「自社の経営が困難になってきたから」と様々な理由を付けて減額の交渉が行われた結果、それに応じた不動産オーナーばかりが費用負担を強いられる事となり、30年どころか、約束の10年すら経過しないうちに賃貸経営が赤字になるといったケースが後を絶ちません。
賃料の見直し有り
しかも、契約書をよく見てみると「2年ごとに賃料の見直し有り」という記載があることに後で気付くと言ったケースが非常に多いのです。
そのような内容で契約書を交わしてしまえば、後はサブリース会社による減額交渉が非常にやりやすくなるため、不動産オーナーばかりが損をするようにできていると思わざるを得ないのがサブリース業界なのです。
レオパレスの集団訴訟の今後に注目
サブリース問題については、また別の機会に詳しく解説させていただきたいと思いますが、今回のレオパレスの集団訴訟の結果次第では、サブリース業界に大きな変化をもたらす可能性もありますので今後の動向に注目してきたいところです。
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