2017.08.19

意外と身近な賃貸トラブル事例集~管理会社編~

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賃貸トラブルのシリーズも今回で4回目となりましたが、今回は「管理会社」が発端となるトラブルについてです。
前回までのトラブル事例は「ペットトラブル」「騒音問題」「ゴミ・悪臭問題」といった、「入居者個人」が原因の元であるケースのご紹介でしたが、今回のトラブルの元となるのは管理会社、つまりは「法人」です。

もちろん、法人ではない個人経営の会社も中にはあるかと思いますが、トラブルの相手方が法人となると、何かと厄介なことに繋がる事が懸念されます。

今回は、管理会社にまつわるトラブル事例をご紹介させていただきますが、どれも法的な手段に移行しなければいけないものばかりですので、結論を先に申し上げますと「弁護士への相談」が必須のものと考えていただいた方が良いかもしれませんん。

サブリースに関する相談が激増

管理会社にまつわるトラブルで、ここ数年で激増しているトラブルが「サブリース契約」です。
どのような経緯で起こるトラブルなのか簡単にご説明させていただくと以下のようなもの。

(1)管理会社より「○年間一括借り上げをします」と説明され、その期間安定した家賃収入が確保できると誤認させられたままローンを組んでアパートを建築する。
 
(2)実際の契約書には「〇年間は賃料保証するが、その後賃料の見直しをする」「それらの交渉を行わないならサブリース契約を解除する」といった記載はあるが説明を行わないため、不動産オーナーは誤認をしたまま契約に至る。
 
(3)契約書の期間が過ぎたころに、「近所の相場より賃料が高いため、賃料の減額と共に保証額も下げる」と突然言われる。
 
(4)当初の約束と違うと主張しても「交渉に応じないなら契約解除」と一方的なことを言われ、渋々承諾しなければいけなくなる。
 
(5)それから2年後、更なる賃料減額の交渉が入り、いよいよアパートローンの支払いがキツくなる。

サブリースに関するトラブルは、主に以上のような背景を元にしたものが非常に多く、予てから問題視されていました。

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彼の大手建築会社なども、これらの手段を用いてアパートの建設を勧めるということを繰り返しているというのですから、如何に優良な不動産オーナー様であっても、サブリース契約に泣かされる可能性があることは覚えておいた方が良いかもしれません。

もちろん、そのトラブル件数の多さに、さすがの国交省も全く動いていない事はなく、サブリース会社は不動産オーナーに対して借り上げ賃料の減額がある旨など、リスクについては重要事項説明として必ず伝えることを必須としました。

ただ、対象となるのは賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者のみです。
つまり、賃貸住宅管理業者登録制度に登録していない業者にはその義務が課せられないという事になるため、まだまだ根本的な解決には至っていません。

他にも、契約書には特に明記されていない修繕費用を請求されたですとか、管理会社が突然倒産してしまったなどのトラブルもありますので、未だ法の整備が行われないサブリースに関しては細心の注意を払って契約する必要があります。

管理会社の怠慢によるトラブル

管理会社には、建物の管理を行うだけでなく、入居募集や家賃の集金代行などを行う会社も多く存在しますが、それらの業務全般において「怠慢」が見られるケースも多々あります。

清掃管理をほとんど行っていない
空き部屋があるのに何カ月も募集をかけていない
消防点検を行っていない
オートロックのナンバーが明らかに第三者に知られているのに対処を行わない
入居者のルール違反やマナー、モラルの欠如によるトラブルに何ら対処しない
貯水槽の清掃を行わない
ガス、水道、電気といった最低限のライフライン設備の点検を行わない
家賃の滞納を数か月も放置する
当該物件の担当者の態度が悪い
対応はするがアクションが非常に遅い

etc…
 
インターネット上で相談されている内容には、主に以上のようなものが多く見られますが、大手不動産会社のグループ会社の管理ですら、業務の怠慢により不動産オーナー様や入居者の不満の種になっている事もあるようです。

今回はトラブル事例という事で詳細な解説は省略致しますが、管理会社と契約を結んでいるにも関わらず、業務の怠慢があった時は「債務不履行」「善管注意義務違反」として損害賠償を請求できることもあります。

もし、日ごろの管理会社の対応に疑問を感じられているようでしたら、今一度、契約書の内容を確認してみるのも良いかもしれません。

管理会社の不正行為

あまり多くはないかもしれませんが、管理会社そのものが不正を行っているケースもあります。
お金の絡む話となると、どうしても「横領」「ピンハネ」「着服」といった問題が絡むことが予想されます。
過去にも以下のような事例がありました。

管理会社の社員が「家賃を滞納されている」として、得られるはずの家賃収入を着服していた。
様々な経費を負担させるが領収書を提示しないため不正請求の可能性がある。
マンションの管理組合と管理会社が癒着して管理費を不正に使用している。
物件の修繕費に不正な上乗せを行って請求してくる。
物件募集の際に広告料と称して高額な費用を負担させておきながら、即退去する入居者を住まわせる。
自社の社員を住まわせて、駐車場を無断で使わせている。

 
悪質な管理会社においては実際に上記のような事例が報告されており、数万円という被害額から泣き寝入りをしている不動産オーナー様や入居者様が多くいらっしゃるようです。

もちろん、訴訟になったケースもありますが、管理業務における多少の怠慢には目をつむる事ができても、直接の収益に関わる話となると大問題に発展するケースもありますので、そういった不正を行う管理会社に騙されないためには、予めインターネットの口コミなどで管理会社の評判などを調べてみるのも良いかもしれません。

管理会社の見極めはあらゆるトラブル回避に繋がる

以前に別の記事にて、管理会社を選ぶポイントをお話させていただきました。

・担当者や窓口の対応が丁寧、且つ真摯であるか
・明るい雰囲気であるか
・「報・連・相」ができているか
・レスポンスが早いか

これらは、何も不動産管理会社に限ったお話ではなく、普通の社会人として仕事をするなら当然できていて当たり前のことです。
最低限の事もできないという会社であれば契約は見送った方が良いでしょうし、今現時点で契約している会社に問題点が多いのであれば、早めに解約を検討した方が良いかもしれません。

不動産経営は、オーナー様、管理会社、入居者、仲介業者といった、本当に様々な人が関わるものですから、トラブルは付き物であると考えた方が良いでしょう。

しかしながら、自主管理でなく、費用を負担して管理を依頼している以上、あらゆるトラブルを予測、回避、防止、解決していくのは管理会社の役目です。

入居者トラブルについて「管理会社は痴話喧嘩の仲介役ではない!」という方もいらっしゃいますが、それを言ってしまえば、管理会社としての手腕の有無を問われても文句は言えなくなってしまうのではないでしょうか。

滞納、建物の保全、ルール違反や不正の排除、危機管理、etc…

これらを総合的に管理を行える会社を見つけていく事が、安定した不動産経営に繋がると言っても良いでしょう。

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