2017.07.27

良い管理会社を選ぶための5つの心構え

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不動産オーナー様にとって管理会社に求める事とは何でしょうか。

とにかく入居率を高めたい。
物件の管理や対応が丁寧である。
空き室を埋めるためのアドバイスが欲しい。

 
こういった悩みを抱えている不動産オーナー様や、これからオーナーデビューされるにあたって上記のような期待をされる方が多いのではないでしょうか。
これらの要望は不動産オーナー様からしたら当然の希望であり、全てを叶える事ができれば不動産経営も安泰だと言えるでしょう。

しかしながら、不動産管理会社は世の中に3,700社、賃貸住宅管理登録業者として登録していない業者も含めると約3万業者に及ぶのではないかと言われています。
つまり、不動産業を営む傍らで管理業を行っている業者も含めて検討した際に、自分1人で最適な賃貸管理業者を選び出すというのは至難の業になりそうです。

参考:国土交通省「賃貸住宅管理業について」

不動産経営を成功に導くために、どういった管理会社を選ぶべきなのかということは不動産オーナー様としては気になる話題かもしれません。
そこで、不動産仲介と管理の両方を行っている会社を前提とし、「良い管理会社を選ぶための5つの心構え」をご紹介させていただきます。

複数の管理会社を比較する

これは不動産オーナー様に限ったお話ではないかもしれません。
何かのサービスに対して対価を支払うとなった場合に、最もリスクを高めるのは「1社だけ検討する」という事です。

冒頭でも申し上げましたとおり、日本の賃貸住宅の管理業者というのは少なく見積もっても3,700業者あるわけですから、やはり複数の業者を比較して、より自分の不動産経営に有利な業者を探し、且つビジネスとして長く付き合えそうな業者を選び出すべきでしょう。

とはいえ、契約をして実際に運用を始めてからでないと分からない事もあるかと思います。
ただし、それは1社だけ検討した場合も、複数の業者を検討した場合も同じことです。

少しでも満足の管理会社に出会うためには、複数の管理会社を検討するという事は大前提として考えた方が良いでしょう。

オーナーと賃貸ユーザーの橋渡し役だという自覚のある会社

不動産管理会社はコンサルティング業

「不動産管理会社はコンサルティング業」なんて例えをされる方がいらっしゃいますが、ご尤もなお話です。
不動産オーナー様からの視点で見た良い管理会社とは「入居率をアップさせてくれる」という事に終始しがちですが、入居率が高いという事は解約者が少ない、つまり賃貸ユーザーが「もっと住んでいたい」と思える物件であるという事も理由の一つになります。

賃貸ユーザーが管理会社に求めること

では、賃貸ユーザーが管理会社に求めることとは何でしょうか。
それは「安心して住むことができる物件」である事は間違いありません。

アパートやマンションであれば共有スペースの清掃や管理が日ごろからシッカリ行われているか、騒音など問題のある入居者への早期の対応、入居者のクレームや設備故障の対応に迅速であることなど、管理会社こそ入居者に近い存在ですから不動産オーナー様と入居者の間を取り持つ能力があるかどうかが重要なポイントになります。

それらを踏まえて、管理会社としての資質を見極めるのに最低限抑えておきたいポイントを見てみましょう。

管理会社を見極める最低限のポイント

  • 電話や窓口での対応が丁寧であるかどうか
  • 明るい雰囲気でコミュニケーションが取れるか
  • 報告や連絡が迅速、且つ早いレスポンスで行われているか
  • 担当者が責任を持って真摯に接する事ができているか

 
こういった点は、不動産管理会社としてだけではなく働く社会人としては当然の事ですので、これらができていないといった場合には管理を任せるかどうかは少し考えた方が良いかもしれません。

戦略を持っている(提案できる)会社

さて、入居率アップのためには上記までにご紹介させていただいたことが最低限必要であるというのは間違いありませんが、「丁寧な対応ができるから入居率がアップする」という単純な話であれば、どの不動産オーナー様も苦労しないでしょう。

不動産仲介業の兼業として管理事業を行っているのであれば、客付けに対する意識も必ずあるはずですから、客付けに対する意識レベルもしっかり見極める必要があります。
その為には、思い切って具体的な相談をしてしまうのが早いでしょう。

管理会社に相談してみましょう

「1階が毎回空き室になってしまうけど、どうしたら良いでしょう。」
→「人通りの多い立地ですから、外部から室内が見えないような工夫をした方が良いかもしれません。」

「空き室の期間をもっと短くしたいんだけど」
→「地域的に大学や学生の多い街ですから、家具や家電付きの物件にしてみては?」

このような提案力やその地域の特徴に対する戦略をしっかり持っているかどうかを判断するには、やはり相談をすることから始まります。
よくありがちなのが「物件に魅力がないから客が付かない」と業者側が諦めてしまっているようなケースです。
諦める前にできることを行う、そんな意識を持っている業者を選ぶことが長く付き合っていけるかどうかを決める分かれ道とも言えるでしょう。

物件の募集から「やる気」を見る

複数の管理会社を比較しても尚、「どの会社が良いか」と迷った場合は、賃貸物件の情報サイトなどで自分の所有する物件のある地域を検索してみましょう。
大手仲介業者もあれば、地域密着型の不動産会社もあるはずですが、一般媒介での募集であれば自身の所有する物件を様々な業者が募集してくれているはずです。

その中でも、「室内写真を載せているか」「アピールポイントを多数載せているか」「掲載数は多いか」といった事などから、要は「やる気」を感じられる業者を選ぶことも大事になります。
それは専任媒介であれば尚更ですが、今後長く付き合える業者を探すのであれば一般媒介だからこそ分かるやる気を見極められるようにしましょう。

サブリースには注意する

昨今問題となっているのが「サブリース契約」です。
サブリースとは、管理会社が物件を借り上げて、家賃の90%前後をオーナーに支払うという家賃保証システムの事を言います。
不動産オーナー様であればサブリースの事はご存じの方も多いかと思いますが、このサブリース契約についてトラブルが多発しているのです。

主なトラブルとしては「保証されていたはずの家賃が減額になった」ですとか「礼金や敷金が管理会社に回ってしまうので修繕費などの費用負担が大きい」といったものが主なところです。
事実、サブリース契約には家賃の決定権は管理会社側にあると記載されている場合もあり、それに気づかずに契約をした結果、負債ばかりが膨らんだというケースも多くあるのです。

管理会社を選ぶ際にサブリースを検討されるのであれば、十分にその内容に注意する必要があります。

良い管理会社を選ぶために

良い管理会社とは先述させていただいたとおり、不動産オーナー側に付くのでもなく、入居者側に付くのでもなく、あくまでも仲立人のような立場で不動産経営を成功させるための方法を共に考えてくれる会社が良いと言えるのではないでしょうか。

当サイトで管理会社を一括見積もりで探すことのできるサービスを提供してますので、まずは複数の業者へ相談し、信頼できる業者を選ぶことが成功への一歩目となると言えるでしょう。

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