2017.07.26

賃貸物件の魅力をアップさせる3つのポイント!

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賃貸物件は今や飽和状態など言われる近年の不動産事情ですが、ご自身の不動産経営は上手くいっていらっしゃいますでしょうか。
「これだけキレイな建物なんだから大丈夫!」という自信に満ちた不動産オーナー様もいらっしゃるかと思いますが、「空き室対策で手一杯…」という方もいらっしゃるかもしれません。
そこで、改めて考えてみたい「物件の魅力をアップさせるコツ!」として、3つのポイントをご紹介させていただきます。

ポイント1:基本的なニーズはしっかり把握する

入居希望者、つまり賃貸ユーザーが物件選びで重要視するポイントをご存知でしょうか。
ザッと考えてみても「建物がキレイか」や「家賃は安いか」、「間取りはどうか」、「駅から近いか」といった事が挙げられますが、実際には以下のようなアンケート結果があります。

1位:駅からの所要時間
2位:賃料
3位:学校や会社までの所要時間
4位:間取り
5位:周辺施設

参考:「PR TIMES」物件選び、最も重視するポイント第1位は「最寄り駅からの所要時間」

アンケートの対象となっているのは約380名の男女の既婚者ですが、結果を見てみると「なるほど」と思える部分もあれば「やっぱり」と思われる方もいらっしゃるかと思います。
他の調査会社や賃貸情報誌でもこれまでに同様のアンケートは多く行われてきましたが、上記5位の順番が入れ替わる程度で、どのアンケートを見てもほぼ同じ内容がランクインします。

賃貸ユーザーのニーズを把握する

尚、「世代や性別で分けたらニーズは違ってくるのでは?」というご意見もあるかと思いますが、確かにそれも否定する事はできません。
ただ、ここでは「いかに物件の魅力を上げるか」ということを中心としてのお話となりますので、やはり賃貸ユーザーの平均的に求めているニーズを把握する事が重要なのです。

不動産オーナーが出来ること

しかしながら、上記のランキングから不動産オーナー様が自助努力によって改善できることはあるでしょうか。
周辺環境や駅からの距離といったものは物理的に改善のしようがありませんが、「賃料」についてはご自身の許す範囲で努力はできるかもしれませんし、資金的余裕があれば「間取り」についても改善策はあるでしょう。

では、自助努力ではどうしようもない部分が多ければ、不動産としての魅力はないのでしょうか。
答えは「NO」です。

上記のアンケートを逆に捉えてみましょう。
自助努力ではどうにもならない部分を補うためには、上記のランキングで出てこなかった「デザイン」「自由度(ペット可など)」「設備」などを周辺の物件に負けない物にして魅力の底上げを狙う必要があるのです。
これこそ、「隠れたニーズ」の掘り起こしとも言えるでしょう。

賃貸ユーザーの中には「駅近よりも可愛さ重視!」「過ごしやすさこそ賃貸の醍醐味!」といった希望を持っている方は必ずいらっしゃいますので、そんなニーズを取りこぼさないような物件にすることが物件の魅力をアップさせるための秘訣なのです。

ポイント2:管理会社や仲介業者を選別する

管理会社を選別しましょう

不動産オーナー様の中には「管理会社が全然頼りにならない」「専任媒介の仲介業者が全然お客さんを付けてくれない」なんて不満を持たれている方もいらっしゃる事でしょう。
そもそも、管理会社の行うべき業務は「家賃の管理」「建物の管理」だけではなく、「家賃滞納の督促」「敷金の清算」「原状回復業務」「共有スペースの清掃」など様々なものがあります。

これらを全て完璧に行ってくれるという管理会社というのもなかなか出会わないかもしれませんが、少なくとも入居後の管理だけではなく、入居前の賃貸ユーザーが物件を見にくるという事まで意識して管理や清掃をしてくれている管理会社を選ぶ必要があるでしょう。

仲介業者を選別しましょう

また、仲介業者にも同じことが言えます。
専任媒介なら特にですが、広告活動をしっかりしているかということは、預かった物件に対してまんべんなく広告活動をしてくれているかどうかといった事やマメに物件を見に来てくれているか、こういった点は仲介業者のやる気の表われでもありますから、「のぼり広告が汚れてても変えに来ない」「不動産ポータルサイトになかなか広告を打たない」といった事があれば、契約期間終了と同時に不動産業者を選び直した方が良いかもしれません。

不動産オーナー様は、「不動産経営」と言われているとおり、1人の経営者です。
対価を払って、自分1人では行えない作業を依頼しているのですから、より物件の魅力を高めてくれる業者をしっかり選びましょう。

イノベーションとリノベーション

最初にご紹介させていただいたアンケートで「家賃」「間取り」が重要視されていると申し上げました。
どちらも変更するとなると大変勇気のいる事でしょう。

しかしながら、周辺の物件を見てみてください。どれも同じような間取り、相場に沿った当たり障りの無い家賃の物件ばかりという事はないでしょうか。

差別化を図る

不動産業界だけではなく、あらゆる分野で「差別化」というのは成功戦略として大変重要なこととされており、競合他社との差別化により経営難を脱出した会社は多くあります。

さて不動産における差別化とは何でしょうか。
それが、先ほども申し上げた「周辺の物件との明らかな違い」を作る事です。
これは単に「キレイで使いやすい間取りにリフォームして、家賃を下げましょう!」という事ではありません。

DIY物件や民泊物件の可能性

例えば、昨今人気が出始めているのが「DIY可能物件」です。

物件選びのランキングには入っていませんが、「築年数」を気にする賃貸ユーザーも少なからずいらっしゃいますが、逆にそんな賃貸物件への問い合わせで多いものの中に「リフォーム可能か」というものがあります。

つまり、「家を購入するほどでもないが、自分のオリジナリティが表れた家に住みたい」というニーズがあるのです。
DIY可能物件のメリットは「長く住んでもらえる事」です。
しかも、今はまだ供給の少ないDIY可能物件ですから、「家賃を下げずに住んでもらえる」「リフォーム費用が浮く」という大きなメリットもあるのです。

また、あえて和物が好きな方用に「畳に張り替える」「引き戸は障子にする」など、築年数が古いことを逆手にとったような物件もありますし、ここ最近ですとAirbnbのような民泊物件を探している方向けに、所謂「又貸し」を許可した物件などもあります。
又貸しについては、物件の魅力を上げるのとは少々ズレるかもしれませんが、現在の賃貸物件事情には「柔軟性」も求められている事もありますから、魅力ある物件の一つだという事ができるかもしれません。

リフォームや改築を「リノベーション」とするなら、賃貸物件という収益を出す資産に改革を起こす「イノベーション」も必要となるでしょう。
自身が所有する物件を、これまでの基本的な概念から少し離れたところから見直し、明らかに周辺の物件と違うと思ってもらえる、そんな物件こそが魅力ある物件だと言えるのではないでしょうか。

魅力ある物件とは

「魅力ある物件」というと、誰もが「借り手が喜ぶ物件」という解釈をされるかと思います。
これは間違いではありませんが少々足りない部分もあります。
魅力ある物件には借り手が付くという事はもちろん、「不動産会社もお客様に勧めやすい」という共通点があります。
管理会社や不動産仲介業者を選ぶことも重要だと申し上げましたが、それ以前に、自己所有の物件を魅力あるものにできているかどうか、それは自身の物件に対する愛着あってこそだと言えるでしょう。
不動産仲介業者からも「お墨付き」が貰えるような、そんな物件づくりを目指してみませんか?

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