民泊の解禁！空き室対策に民泊は活用できる？
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0これまでに、多くのメディアで取り上げられてきた「空き家問題」ですが、平成27年2月に「平成25年住宅・土地統計調査」の確定値が発表されたのをご存知でしょうか。
発表資料を見てみると依然として空き室率は高い傾向にあり、総住宅数約6000万戸に対して全国の空き室は約820万戸、つまり全国の約14％が空き室という結果となっています。
地域によって差はありますが、平均的にはご近所の10戸のうち1戸以上が空き室なっているという事になります。
さて、そんな中で注目を集めているのが「民泊」です。
2017年6月の住宅宿泊事業法、所謂「民泊新法」の成立を受け、各業界では何かと話題となっていますが、実は不動産オーナー様にとっては空き室対策の一つのチャンスかもしれません。
今回は、そんな民泊をどのように空き室対策に活かせるのかという可能性を探ってみたいと思います。
そもそも民泊に需要はあるのか
まず、空き室対策として民泊を検討するのであれば、その需要について考えていく必要があります。
外国人観光客が年々増加しているという報道は目にされたことがある方も多いかと思いますが、実際どのくらいの規模なのかという事は知っておくべきかと思います。
国土交通省のデータによると、平成28年の日本に住所を有さない外国人の宿泊者数はなんと7000万人を超えているという驚きの数字が出ています。
ただ、日本政府観光局の平成28年の訪日外国人の数は2400万人というデータとなっており、両者の違いは観光であるかどうかではないかという事が想定されます。
参考：国土交通省「観光白書」
参考：日本政府観光局「統計データ（訪日外国人・出国日本人）」
ただ、ここでの目的は「民泊」ですから、観光であるかどうかはあまり重要ではないでしょう。
仮に2400万人の観光客だけにターゲットを絞ったとして、観光庁のデータにある「平均宿泊数＝約10日」という結果で考えると、日本のホテルや旅館の客室総数が約70～80万室では少々心許ないと言えるかもしれません。
そう考えると、「日本の家に泊まれる」「ホテルより安い」という点において民泊需要は十分に見込めるのではないでしょうか。
民泊で得られる収益
訪日外国人から見ると「キレイなホテルに泊まりたい」「古風な日本の民家に泊まりたい」「とにかく宿泊費は安く抑えたい」など、宿泊施設に対して様々な需要があるようですが、何かと物価の高い日本では、やはり「安さ」を求める観光客が多いようです。
では、実際に民泊を経営して得られる収益はどのくらいになるのでしょうか。
現在、民泊もまだ発展途上なところもあり、公式なデータがほとんどないものの、一般論やホスト（民泊の経営者）経験者による情報があちらこちらにあります。
それらの情報を見ている限りでは、おおよそ以下のような相場であることが分かります。
ファミリータイプの物件：1泊5000～8000円
単身者用アパートなど（主に１R）：1泊2000～4000円
この料金を見て、「収益が上がりそう！」と思われた方も多いかもしれませんが、実は冒頭で申し上げた民泊新法で営業日数の上限が設けられることになったことに注意する必要があります。
それが「年間営業可能日数180日」というルールです。
つまり、1か月の中で15日程度しか営業する事が出来ないのです
よって、本来は家賃６万円で貸していた格安賃貸を、1泊4000円で民泊客に1日も空くことなく宿泊してもらったとしても、月の収益は6万円程度という事になりますので、1日も宿泊客が途切れない前提であれば家賃分は確保できるという計算になります。
民泊を運営するコストはどのくらいかかるのか
もし、既に賃貸物件の経営をされていて、それが家具家電の揃った学生向け物件のようなものだとすれば初期費用はほとんどかかりません。
ただし、1Rタイプの物件を民泊として活用した場合で、月に5組程度の宿泊客を確保できるとした場合のランニングコストは以下のようなものが想定されます。
水道光熱費：2万円
各種消耗品：1万円
民泊会社への手数料（3%）：6万円×3%＝1800円
清掃代（1回5000円程度）：2.5万円
通信費：8000円
合計：約6.5万円
上記は大まかな計算ではありますが、多く見積もった結果ですのでこれより低いコストになる可能性もあります。
しかしながら、1部屋の「民泊としての」コストですので、そもそもの物件の維持費などを考えると、修繕積立金や消防点検費などの他のコストがある事も忘れてはいけません。
また、上記はあくまで清掃以外の管理は全て自分で行った場合を想定していますので、料金の徴収や室内管理、トラブルへの対応などといった様々なものを代行会社に依頼するのだとすれば、30%ほどの費用がかかるものと考えた方が良いでしょう。
賃貸と民泊の違いを利用して収益アップを図る
これまで空き室対策に困っていた不動産オーナー様の中には「1週間くらいでも借りてくれる人がいれば…。でも契約上そのようにはできないし…。」といったことをチラッとでも考えられたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。
上記までの民泊の説明ですと、コストばかりが大きくてまるでメリットが無いように思えますが、「賃貸と民泊の違い」で考えるとメリットが見えてきます。
賃貸の場合は1か月あたりの家賃がそのまま収益となります。
これにはまとまったお金が収益となる一方で、滞納が発生すればその分がまるまる未収納となるデメリットを孕んでいます。
民泊であれば仮に宿泊客が料金未納となっても1泊あたりの料金で済みますので、リスク軽減としては大きなメリットと言えるでしょう。
更に、家賃と違って比較的に宿泊料金を自由に変更しやすいという点もメリットがあります。
需要のある時期なら高め、オフシーズンなら安めといったように変更できれば収益を確保する事が可能になりますし、1Rだからといって賃貸契約のように「入居者は1人」と決める必要がありませんので、宿泊客が良しとすれば2人以上の宿泊だって良いのです。
つまり、1組の宿泊料金がアップできるというメリットもあります。
賃貸物件としての経営ですと賃貸契約の中で決められた範囲でしか動くことができませんが、民泊においては長期契約を結ぶわけではないため、比較的自由な経営方針を自分で作っていく事が可能になります。
そう考えると、安定した収益を常に得ていくために自分なりの工夫をすることに尽力していけばよいのではないでしょうか。
民泊も賃貸経営も工夫次第
いくら自由の効く民泊といっても、設備や共有部の修理や清掃を行って快適に過ごしてもらう点では賃貸も民泊も同じです。
やはり、コストはそれなりにかかるものと考えた方が良いのは間違いありません。
「外国人とコミュニケーションを取る機会が増える」というメリットを感じて民泊を始められる方も多いようですが、あくまで賃貸も民泊も「経営」ですから、コスト削減や部屋の魅力アップに向けた工夫が必要にはなるでしょう。
しかしながら、一部では来年は訪日外国人数がいよいよ3000万人になるかもしれないとすら言う方もいらっしゃるほどですので、民泊自体の需要は今後も増えていくのではないでしょうか。
もし長期間空き室となっている物件があるのなら、管理会社と相談の上で、今後の収益を上げていく方法の一つとして民泊経営をお試しで経験してみるのも良いかもしれません。
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