2017.08.10

所得税を安く抑えて利益を確保!?不動産経営における経費の基本!

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不動産経営で毎年確定申告をされているオーナー様であれば、耳にタコのお話かもしれませんが、家賃収入に対して課税される所得税を安く抑えることができたとしたら、かなりの利益の増加を見込める場合があります。

今回は、確定申告へ向けて今から不動産経営における経費について改めて確認してみようということで、少々気の早いお話になるかもしれません。
しかしながら、こういった税金のお話というのは、いざ確定申告の時期になってから考えても頭が混乱してしまって、間違った申告をしてしまうケースが少なからずあります。

そこで、既に不動産経営をされているオーナー様にも、これから不動産を購入して経営される方にも、確定申告における「経費」をしっかり学んでいただき、少しでも利益を伸ばすためにお役立ていただければということで、早めの節税対策としてお読みいただければと思います。

経費にはどんな種類があるの?

確定申告で経費を計上するために、資産、負債、収益、費用など、様々なお金の内訳に対して「勘定科目」という概念が必要になります。
勘定科目とは、簿記上の様々な勘定に対して付けられた「お金の種類名」です。
確定申告の経験や簿記の事を少しでもご存知の方であれば、勘定科目という名前は当たり前のように使われるかと思いますが、不動産経営における費用に対しても勘定科目はもちろん必要です。

個人事業主の方であれば、一般的に計20科目ほどの勘定科目を使用する機会がありますが、不動産経営における経費の勘定科目は多くても10科目程度になります。
ここでは、法人ではなく個人の方が不動産経営を行うにあたって、主に使用する機会の多いと思われる以下の勘定科目をご紹介させていただきます。

(1)管理費(支払手数料)
(2)損害保険料
(3)借入金利息
(4)減価償却費
(5)租税公課
(6)修繕費
(7)交通費
(8)通信費
(9)新聞図書費
(10)接待交際費
(11)消耗品費

では実際に、これらの勘定科目に対して、どのような費用が該当するのかを詳しくご説明させていただきます。

不動産経営の費用を勘定科目に当てはめる

(1)管理費(支払手数料)

不動産経営を行うとなれば当然、建物の管理を行うための費用が必要になります。
ここでは「管理費」という勘定科目になっていますが、「支払手数料」として計上しても間違いではありません。
支払手数料とは、振込手数料や弁護士費用、業務委託料といったものを計上する時に使用する勘定科目ですので、要は管理会社への支払いを支払手数料として計上する事は全く問題ありませんので、管理費と支払手数料のどちらに含めなければいけないかという厳密な決まりはありませんので、自身で分かりやすい勘定科目にしておけば良いでしょう。

(2)損害保険料

不動産経営において重要な「火災保険」や「地震保険」などですが、経費として計上する事ができます。
注意点としては、10年契約の保険だったとしても、計上できるのは確定申告を行う年の分、つまり1年分だけですので、10年契約の保険として支払った金額の10分の1までが計上できるという事になります。

(3)借入金利息

住宅ローンを利用して物件を購入したという方は、ローンの支払のうち、利息分を経費として計上する事が可能です。
あくまで利息分のみですので、申告書の作成で元本を含めたローンの返済額をまるまる記入してしまわないように気を付けましょう。

(4)減価償却費

減価償却費とは、建物やその設備が年々劣化していき価値が落ちる事を経費として考えるものです。
建物の耐用年数に対して定められた償却率を不動産の購入価格に掛けて、算出された金額を「価値が落ちた分」を経費として計上します。
減価償却については、少々複雑な説明と計算が必要になるため、またの機会に詳しくご説明させていただきます。

(5)租税公課

固定資産税や不動産取得税、その他契約に関わる印紙代、公的サービスに関わる費用などが租税公課にあたります。
租税はその名のとおり「税金」ですが、「公課」である地域のサービスに関する費用や住民票や印鑑証明書の発行手数料もこれに含まれます。
不動産経営で不動産オーナーとして住民票が必要になるという機会もあまりないかと思いますが、小さな金額でも積み重なればいつの間にか結構な費用になっているものですから、忘れずに経費計上しましょう。

(6)修繕費

修繕費には少々注意が必要です。
例えば2階建てのアパートを所有していたとして、階段に一番近い201号室の住人から「階段がガタガタしている」と言われ、階段から一番遠い205号室の住人からは「階段から遠いから205号室側にも階段を設置してくれ」と要望があったとします。
201号室側の階段は明らかに危険ですから修繕を行いました。
これは修繕費にあたります。
ただ、205号室の住人の為に階段を設置したとしても修繕費にはあたりません。
不動産経営における修繕費には「資本的支出」といって別の考え方があり、簡単に申し上げると「建物や設備が維持管理のために必要な経費か、それとも、単にその建物の価値を上げる行為か」によって修繕費として取り扱えるか否かが変わります。

(7)交通費

不動産経営では自分の会社を持ってどこかに出張に行ったりするわけではないので、交通費なんてかからないと思われるかもしれませんが、管理会社を訪れる機会があったり、自分の所有物件が少々離れていたりする場合は、その移動にかかった費用を計上する事ができます。
もちろん、ガソリン代や駐車代、高速道路料金も計上できますが、プライベートでの使用と混ぜてしまわないように気を付けましょう。

(8)通信費

交通費同様、管理会社と電話で話す機会があったり、メールでやり取りをする機会があれば、その時の電話代やインターネット通信を通信費として計上できます。
また郵便についてですが、経費の勘定科目には「荷造運賃費」というものがあり、「運賃」という名前から郵便料金を荷造運賃として計上される方がいらっしゃいますが、正確には「通信費」の扱いとなります。
これを間違えたからといってペナルティがあるわけではありませんが、確定申告の基本のようなものですので覚えておきましょう。

(9)新聞図書費

仮の名称ですが、「週刊不動産ニュース」ですとか「不動産新報」など、自身の不動産に関して、勉強のためなどに必要として新聞や書籍を購入した費用も経費として計上できます。

(10)接待交際費

接待交際費については、税務署が特に目を光らせる部分ですので、内容を明確にする必要があります。
例えば、管理会社や不動産経営を行う仲間などと食事をする機会もあるでしょう。
そういった費用を経費として計上できるのですが、いつ、どこで、何のために、どういった費用が掛かったのかを明確にできるように記録や領収書はとっておいて、確定申告の時にしっかり説明できる準備を整えておきましょう。

(11)消耗品費

管理会社へ一括で物件の管理を任せていれば、あまり消耗品を計上する事もないかもしれませんが、自助努力により建物の写真を撮ったですとか、チラシを作ってみたですとか、場合によっては、こういった確定申告や物件の収支を帳簿に付ける場合もあるでしょうから、「不動産経営に必要だった物」であれば経費として計上する事ができます。

不動産経営で利益を出すためには経費計上は最重要事項!

いかがでしょうか。
上記までにご紹介させていただいたもの以外にも、自身で物件を募集するときや、仲介業者に支払った「広告宣伝費」、確定申告を税理士に依頼するときの「税理士への支払(支払手数料に含まれることがほとんど)」、物件の清掃などを家族に依頼して給与を支払った場合などは「専従者給与」が費用として計上できます。

不動産経営には様々なコストがかかりますが、空き室が1部屋でも出た時点で赤字になるケースも多々ありますので、このような節税対策を行う事で、少しでも利益を多くしていく事は不動産経営における醍醐味です。
サラリーマン大家さんですと、逆に赤字を出す事で還付される税金を目的とされる方もいらっしゃるほどですから、この経費計上による効果は非常に大きいものと言えるでしょう。

ただ、上記までを「節税」とするか、節税を飛び出して「脱税」とするかは自身の知識とモラルによるところが大きいため、経費にできるかどうかで迷った時は、迷わず税務署へ相談してみた方が確実です。

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