2017.09.11

固定資産税・都市計画税とは?わかりやすく解説|不動産経営に役立つ税金のお話

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不動産の購入における税金のお話の三回目は「固定資産税」と「都市計画税」のお話です。
登録免許税不動産取得税との違いは「毎年課税される」というところにあります。
つまり、私たちがその地域に住むと課税されるのが住民税なのであれば、土地を持っていると課税される固定資産税や都市計画税は不動産の住民税といったところでしょう。

それでは早速、固定資産税と都市計画税について見ていきましょう。

固定資産税と都市計画税って?何に使われるの?

冒頭でも申し上げましたが、固定資産税や都市計画税というのは不動産の住民税のようなものです。
住民税同様、毎年課税されて4回に分けて納税する事になるのですが、どちらも国税ではなく地方税になります。

何故今回、違う名前の税金を同じ記事でご説明させていただいているかというと、固定資産税と都市計画税は、納付先や支払い時期が分かれておらず、固定資産税の納付と一緒に都市計画税に納める必要があるためです。

納付書も分かれている事は1枚の紙にそれぞれの税額が記載されたものが届きます。
とはいえ、税としての種類や使い道は違いますので、「はて、一体どのような税金何だろう」という事を理解するためには、個別にその概要を把握する必要があります。

固定資産税と都市計画税の課税対象者

まず固定資産税と都市計画税の課税対象となる人ですが、今更ご説明するまでもなないかもしれませんが、土地や建物などの不動産を持っている人に対して課税されるものです。

ただ、「不動産を買いました!」と言ったその日から課税されるのではなく、「毎年1月1日にその不動産を所有する人」に対して課税されるものという事は覚えておく必要があります。

何故なら、「はじめての賃貸経営」のシリーズ記事でも解説さえていただきましたが、不動産を取得する際には「清算金」といって、「売主が不動産を所有していた間の納税額」と「買主がこれから所有する期間分の納税額」という事で分けて計算し、売主に清算金を渡して納税してもらう必要があります。

本来、この「清算金」とは法的に課せられた義務ではなく、不動産業界の慣習となっているものです。
しかしながら、この清算金について異議を唱える人もほとんど見かけませんので、取引をスムーズに進めるためには、素直に支払ってしまった方が良いでしょう。

固定資産税と都市計画税の使い道

尚、それぞれの税金の使い道ですが、固定資産税は特に使い道が決まっているわけではありませんが、都市計画税に関しては「市街化区域」にある不動産を持っている場合に課せられるものです。
不動産の土地には「市街化区域」と「市街化調整区域」の2つに分ける事ができますが、これはまた別の機会にご説明させていただきます。
ともあれ、都市計画税は固定資産税とは違って市街化区域に不動産がある場合に課せられるわけですが、その理由は、「道路整備」「区画整理」「公園整備」といった費用を捻出するためです。
こういった、使い道の決まっている税金の事を「目的税」と言います。

それぞれの税額の求め方

さて、固定資産税と都市計画税ですが、同じ時期に同じ納付書が届いて一緒に納付する事となりますので、まるで税金が2倍になっているように思えますが、そうではありません。

地方税ですので、厳密には「地域によって税率が違います」と申し上げたいところですが、固定資産税も都市計画税も標準税率を適用しますので、どの地域も「固定資産税1.4%」「都市計画税0.3%」となっています。
都市計画税については、0.3%を上限として地域で税率を定められるようになっており、実際、0.3%より低い税率の地域もたくさんありますし、場所によっては都市計画税を課税していない地域もあります。

固定資産税と都市計画税の計算方法

では、これらの税金の算出方法ですが、固定資産税や都市計画税には減税措置がありますが、これらは種類が多岐に渡るため、こちらもまた別の機会とさせていただきたいと思います。
固定資産税と都市計画税共に、基本的な計算方法は以下のとおりです。

課税標準額 × 税率 = 税額

例)課税標準額1000万円の土地を所有している場合
 
1000万円 × 1.4% = 14万円(固定資産税)
1000万円 × 0.3% = 3万円(都市計画税)
 
計17万円

固定資産税と都市計画税の納付書っていつ届く?納期限は?

最後に、固定資産税と都市計画税の納付方法についてです。
不動産取得税の場合は、取得した事実を申告して納付するとご説明させていただきましたが、固定資産税や都市計画税は登記簿上の情報から自動的に算出されて納付書が送られてくるため、こちらからアクションを起こすのは、納付の時のみです。

関連記事:登記簿謄本の読み方、見方を丁寧に解説

ただ、ここではお話は省きますが、少し前まで固定資産税の計算方法を誤っていたために、本来の額より多く徴収していたなんてニュースを見かける事もありましたので、もし自分の考えていた額よりも明らかに多いなどの異変があった場合は、自ら早めに動いた方が良いでしょう。(あまりそういった事も無いかと思いますが)

この、固定資産税と都市計画税の納付書の到着時期ですが、地域によって違います。
おおよそ、4月下旬から5月頭ころまでに納付書が届きますが、中には4月を第一期として、7月、12月、2月といった全4期に分けられた振込用紙のようなものが同封されて届きます。
また納期限ですが、これも地域により違いがありますので、気になる方は不動産のある地域の市区町村に問い合わせましょう。

東京都の固定資産税、都市計画税の納期限

尚、参考までに東京都では、市区町村ではなく都が課税する事となっていますが、平成29年度における固定資産税、都市計画税の納期限は以下のようになっています。

1期 平成29年6月1日~6月30日
2期 平成29年9月1日~10月2日
3期 平成29年12月1日~12月27日
4期 平成30年2月1日~2月28日

参考:東京都主税局「固定資産税(土地・家屋)・都市計画税」
http://www.tax.metro.tokyo.jp/shitsumon/tozei/index_o.htm#o5

まとめ

いかがでしたでしょうか。
不動産取得税登録免許税に続いて固定資産税、都市計画税についてご説明させていただきましたが、内容を一つ一つ紐解いて見てみると、さほど難しいものではありません。

計算方法は難しくはないものの、決まりや特例が多いため、言うなればチェック項目が多いと言った方が適切かもしれません。
事実、この記事でも別の機会とさせていただいたものがありますし、税率を掛ける「課税評価額」も、実は不動産取得税などの計算の際に使用した「固定資産税評価額」とは似て非なるものです。

税理士を目指すわけではありませんので、それぞれの税金について深くまで知る必要はないかもしれませんが、少なくとも大まかな計算方法や減税措置などについて把握しておくことで、税金の払いすぎを防止し、キャッシュフローを少しでもプラスに近付ける事になるでしょう。

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