2017.09.6

登録免許税とは?わかりやすく解説|不動産経営に役立つ税金のお話

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税金のお話となると、何かと難しい言葉や解釈が登場するイメージがあって、敬遠されがちですよね。
ご存知のとおり、私たちの生活の中にはあちこちに税金が関係しているわけですが、最も身近なものに「消費税」があります。
他にも住民税や健康保険税なんてものもあったりしますが、不動産オーナー様にとって切っても切れない関係にある一つが「登録免許税」です。

物件購入の際には「登記費用」なんて言葉で一括りにされることも多いのですが、今回は登録免許税について解説させていただきます。

登録免許税って何?概要をご説明します

賃貸経営における登録免許税を一言でご説明するとなると「不動産登記をするための税金」という言い方になるかと思います。
つまり、売主から所有権を移転してもらったり、ローンで物件購入した時は銀行が抵当権を設定したり、新築物件であれば所有権保存登記といった「法的な権利を得る」ような場合に必要な税金です。

登録免許税という名前の中には「登録」と「免許」という言葉が含まれていますので、初めて聞くと「一体何の税金だろう」と疑問に思われるかもしれません。

これは、金融機関や不動産会社といった免許登録が必要な事業を行う場合や、弁護士や公認会計士としての登録、著作権や特許権の登録といった様々なシーンで登録免許税が必要となりますので、それぞれの登記に対して課税される税金であることから「登録免許税」という名称なのです。

登録免許税の役割

そもそも、不動産登記とは「この土地は法的に私のものです!」と言えるようにするための非常に大事なことになります。
もし登記を行わない売買を行ったすると、売主から「いや、登記簿上はあれは私の土地です。」と言われてしまっても文句が言えません。

関連記事:登記簿謄本の読み方、見方を丁寧に解説

当然、売買に置いては契約を挟みますから、そう簡単な詐欺行為は成立しづらいでしょうが、もし売主がまた別の第三者に土地を売ってしまって所有権移転が先に済んでしまったら、せっかく売買を行った土地はその第三者のものとして成立してしまう可能性があるのです。

こういった事からも、不動産における登記がどれだけ大事なものかお分かりいただけるかと思いますが、不動産の登記を行い、「自分のものである!」と権利を主張できるようになる代わりに、税金を納める。
これが、登録免許税の役割なのです。

登録免許税ってどのくらいかかるの?

では、不動産関連における登録免許税は一体どのくらいの金額になるのでしょうか。
詳しくは国税庁のホームページを確認するのが正確ですが、ここでは賃貸経営に関係する「土地の売買の際の登録免許税」、「建物の売買の際の登録免許税」についてご説明させていただきます。

税率の確認をする

まず、税率の確認をしましょう。
土地の売買で所有権移転を行う際には以下の税率が適用されます。

土地の所有権移転

「不動産の価格の1000分の20」
※(平成31年3月31日までは1000分の15)
 

アパートローンで購入する際の抵当権設定

「不動産の価額の1000分の4」

「1000分の」なんて書かれると分かりづらいですが、要は土地の所有権移転に課税される登録免許税は平成31年の3月末日までは「1.5%」、それ以降は「2%」、抵当権は「0.4%」ということです。
では、建物はどうでしょうか。

新築物件を建設した場合の所有権保存

「不動産の価額の1000分の4」
 

売買のよる所有権の移転

「不動産の価額の1000分の20」
 

アパートローンで購入する際の抵当権設定

「不動産の価額の1000分の4」

つまり、新築アパートを建てたなら「0.4%」、中古物件を買ったなら「2%」という事です。
ただ、税率は分かりましたが、実際の計算についてもご説明が必要です。

全ての税率に「不動産価格の」という言葉が付いていますが、これは不動産会社で募集していた図面の価格で計算するのではなく、「固定資産税評価額」で計算する事となります。
固定資産税については、別の会でご説明させていただきますが、固定資産税評価額は不動産価格の7~8割程度で計算されることがほとんどです。
また、アパートローンで購入する際の抵当権については、「債権額」での計算となります。

登録免許税の計算式

ここまでをまとめますと、登録免許税の計算式と実際の計算例は以下のようになります。

固定資産税評価額 × 税率 = 登録免許税額

例:賃貸物件用地を1000万円でアパートローンにて購入し、所有権移転登記をした場合
 
1000万円 × 70% = 700万円
 
700万円 × 1.5% = 10万5,000円(所有権移転分)
 
1,000万円 × 0.4% = 4万円(抵当権設定分)
 
計14万5,000円

登録免許税の納税方法は?いつまでに支払うの?

さて、ここまで登録免許税のあらましと税率についてご説明させていただきました。
では実際に物件を購入して所有権の移転などを行う時に必要な登録免許税をどのように支払えばよいのでしょうか。

別の記事でご説明させていただいた、アパートローンで物件を購入する際には、銀行のローン事務室にて司法書士も立ち合いで手続きを進めるというご説明をさせていただきましたが、その際に司法書士手数料と同時に登録免許税分も渡す場面が多く見られます。
ただ本来は、納税とは納税義務者本人が行う者です。

もし、ある程度の知識を付けて自分で登記を行おうという場合は、先に地域管轄の税務署にて納税額を納付します。
その後、納税を証明する領収書を渡されますので、その足で今度は管轄の法務局へ出向きます。
法務局では、登記を行うために行くわけですから、登記申請書と先ほど貰った納税の領収書を添付して提出します。

登録免許税は、住民税や確定申告などのように納付期限があるわけではありません。
つまりは、所有権を主張するための登記を行う時に発生する税金ですので、極論、登記を行わなければ納税をする必要もないという事になります。
ただ、上記でも申し上げましたとおり、登記とは、法的に所有権を自分の物であると主張するための非常に大事なことですので、最も節税に相応しくない物が登録免許税だと言えるかもしれません。

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