2017.09.28

建ぺい率、容積率とは?計算方法をわかりやすく解説

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賃貸物件の募集図面で見かける事は多くありませんが、売買物件の図面をよく見てみると、価格や用途地域といった項目と並んで、「建ぺい率○○%」「容積率○○%」と書かれていることに気付きます。

漢字や言葉のニュアンスから何となく意味が分かりそうだけど、説明を求められたとしたら実は理解できていない事に気付く、そんな建ぺい率と容積率。
実は、これからアパートやマンションを建てようという不動産オーナー様はもちろん、初めてのマイホームということで土地だけ購入して一から注文住宅を建てようという方にも大変重要なものになります。

よって今回は、所有している土地に建物を建てる場合に必ず確認する必要のある建ぺい率と容積率についてご説明させていただきます。

建ぺい率とは?

建ぺい率というのは、簡単に申し上げてしまえば「所有の土地の面積に占める建物の割合」という事ができます。
つまり、「建ぺい率50%」という売り土地を見かけたとして、その土地の広さが100坪なのであれば、「50坪分については建物として使って良いが、残り50坪は庭なり、畑なり、駐車場などとしてしか利用できない」というのが建ぺい率です。

実際に、「残り50坪は他の用途で使いなさい」と法令や条例で決められているわけではありませんが、とにかくは、「建ぺい率50%」と書かれているのを見たら、「この土地の半分しか建物を建てるのに使えないのか」という認識を持ちましょう。

また、建ぺい率が低いからといって「じゃあ、せめて庭を広く持ちたいから、建物を塀にピッタリ寄せて家を建てよう!」と思っても、それはNGです。

実は、家の建てる位置というのも建築基準法等で定められており、「塀と外壁の間は1mほどは離して建築しなさいね!」といったような決まりがあるのです。

このルールは建築基準法だけで制限されるものではなく、様々な要因にて決まるものですので、それはまた別の機会にご説明させていただきます。

容積率とは?

さて、土地の面積に対する建ぺい率についてはご理解いただけたかと思いますが、続いては容積率についてです。

建ぺい率のお話で大体の予想はできているかもしれませんが、簡単に申し上げると建ぺい率が広さの割合なのに対し、容積率は高さに関する制限です。

もう少し正確に申し上げると、土地の広さに対する延べ床面積の割合ということです。

建ぺい率と容積率の計算方法

ではもし、「建ぺい率50%、容積率200%」という30坪程度の土地だったとしたら、どのような建物を作る事ができるか、簡単に計算してみましょう。

30坪 × 建ぺい率50% = 1階15坪(約50平米)
 
30坪 × 容積率200% = 1階15坪、2階15坪(延べ約100平米)

ファミリータイプのマンションでも、大体80平米から100平米ですから、30坪の土地で建ぺい率が50%でも、それなりの広さの家が建てれられるという事が分かります。
もちろん、高さの制限のない地域であれば、200%の上限に触れない、各階が15坪ずつの3階建てでも良いのです。

なぜ建ぺい率や容積率なんてものが、存在するのでしょうか

これらの知識がない方の多くが最初に思うことが

「自分の土地なんだから何を建てようが勝手じゃないか!」

というご感想です。
お気持ちはお察ししますし、そう思われるのも無理はありません。
では、自分がもし、既に家を持っていて隣の空き地に家が建つことになったとしたらどうでしょうか。

「窓を開けた時の見通しが悪くなっちゃうなぁ…残念。」
「高い建物が建たなきゃいいけど…」
「窓がこっち側についてたら、家の中丸見えになっちゃう!」

多くの人がこのように思うのではないでしょうか。
もちろん、上記のような日照や風通し、プライバシー保護という理由の為だけに建ぺい率や容積率があるわけではありませんが、少なくとも、こういった住環境を良好に保つ目的があるのは間違いありません。
また、地震による倒壊で隣家に被害が及ばないようにしたり、火事の際に火が燃え移らないようにといった災害の対策の為でもあります。

建ぺい率や容積率違反するとどうなるの?

いかがでしょうか。
建ぺい率と容積率という単なるパーセンテージには、ちゃんとした意味と目的があるのだという事がお分かりいただけたかと思います。
ただ、実際のところ、建ぺい率や容積率に違反したからといって、直ちに厳しい罰を受けるという事はあまりありません。

当然、狭い敷地に明らかに違法建築と思われるような装飾や容積率オーバー、隣家の敷地に飛び出すほどの増築などをするような著しい違反の場合は、行政からの指導や厳しい処分をされる可能性はありますが、街中をよく見てみると、明らかに建ぺい率違反や容積率違反の家というものは意外と多く見受けられもします。

とはいえ、ルールはルール。
資金的に余裕があるからといって、これら建ぺい率や容積率を確認しないままに土地を購入してしまうと、「よし!長く収益を生んでくれる3階建て鉄筋コンクリートで30世帯くらいのアパートを建てよう!」なんて大きな計画も、全て夢に消えてしまうかもしれません。

限られた制限の中で、いかに自分のこだわりを詰め込んだ建物を建てられるか。
そんな風に建ぺい率と容積率とは上手く付き合う事にシフトした方が、不動産に関わる中での楽しみなのかもしれません。

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