2017.09.27

重要事項説明書の内容とは?不動産業者が行う物件調査って何?

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賃貸も売買も、不動産取引においては義務とされているのが「重要事項説明」です。
これは、宅地建物取引業法で定められた絶対的な義務ですが、実際の説明は「宅地建物取引士(宅建士)」という資格を持った人のみに許された行為となります。

冒頭から小難しいお話になりましたが、一つの物件について重要事項説明を必ず行わなければいけませんので、その書面の作るとなれば一苦労なのではないかと思われるかもしれません。

そこで今回は、重要事項説明の概要と、物件調査というものについて解説させていただきます。

重要事項説明書にはどんな内容が書かれているの?

重要事項説明は、賃貸と売買では共通している部分もあれば、それぞれに違う項目もあります。
そもそも契約内容が違いますので当然だと言えるかもしれませんが、とはいえ、一般的な土地や建物の取引における重要事項説明の項目数を全て挙げるとするなら、全部で40~60項目ほどになります。

「そんな数の項目を説明されても理解できるか…」と不安に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これは不動産取引における、当事者間での最後の確認作業でもありますので不明点やおかしな点に気付いたら、必ず確認する必要があります。

あまりないケースですが、実は購入した物件の下に下水道が通っていなかったなんて事が分かっても、後になってから「重要事項説明でもお話しております」なんて言われてしまえばそれまでです。

重要事項説明の内容

とはいえ、重要事項説明に何が書かれているのかを分かりやすく要約すると、以下のように大別する事ができます。

取引を行う物件の権利関係(登記上の話など)
その物件の法的な制限(増築や再建築、高さの制限など)
その物件の状況や将来的な可能性(築年数やインフラ関連、計画道路などで立ち退きの可能性はあるかなど様々にあります)
契約にあたっての条件等(購入代金や損害賠償、ローン特約など)

こうして見てみると、大きく分けて説明を聞くことができますので、いざ重要事項説明の時間となっても慌てる事はないでしょう。

しかしながら、これらの項目の全ての内容は、実は物件を紹介してくれた不動産会社側で作成する事になるのですが、全てを机上で済ませられるものではないのです。

不動産会社が行う物件調査とは?

では実際に不動産会社で行う物件調査について見てみましょう。
実に40項目以上に及ぶ事項について調査しなければいけませんので、「はたして作成に何日かかるのだろう」と思われるかもしれませんが、1日で終わるケースがほとんどです。

何故なら、不動産会社は不動産取引を行うのが生業ですから、重要事項説明書のひな型というものがあり、その空白部分を調べて埋めていけばよく、非常に効率的な作業で作成が可能なのです。
要は、参考書を見てよいテスト用紙みたいなものです。

そんな重要事項説明における物件調査ですが、どんなことをしているのか、主なものをご紹介させていただきます。

法務局での登記簿の確認

不動産取引の中でも売買においては必須事項となるのが権利関係や土地の状態です。
登記簿を確認する事でその物件の所有者、抵当権者、地番、建物の有無、正式な住所、建物の種類など、公的に認められている不動産の状態を確認する事ができます。

関連記事:登記簿謄本の読み方、見方を丁寧に解説

役所での地域や設備に関する調査

不動産を購入したにも関わらず、数年後にその場所に道路ができる予定なんて事が分かったら大変です。
市区町村の役所や水道局などへ出向き、「計画道路の予定はあるか」「住居として規制を受ける地域か」「区画整理事業はどうか」「自治体による制限はあるか」「そもそも道路の幅はどうか」といった、その物件の周辺における環境や設備が、不動産を契約するのに不利なものがないかを確認します。

現地での周辺調査

上記までは、実際の物件を見たわけではなく、法令上の制限や不動産の状況を書面などで確認したのみでした。
不動産業界の基本である「現地確認」も忘れてはなりません。
現地に出向いて確認するのは「周辺の高圧線があるか」「外観や周辺の建物の状況」「道路は舗装されているか」「近隣の騒音、匂いなどはどうか」といった事です。
高圧線については、電磁波の影響を受けるという懸念から意外と気にされる方が多く、電気を供給する大事な設備にも関わらず、住民、不動産業者共に何かと目の敵にされることの多い、ちょっと可哀そうな建物です。

不動産を紹介する前に重要事項説明なのでは?

ちょっとここで、こんな疑問を持たれた方がいらっしゃるかもしれません。

「そんな大事なことばかりを、契約直前に調査するなんて不誠実なのでは?」

確かに、権利関係や居住に関わる設備や環境について、不動産を紹介した後に調査しているのですから、それは事実として認めるべきものです。
ただ、これらの項目を全てしっかり調査してから「この物件は安心です!」というような事を行っていたのでは、良い物件を紹介したくても、他のお客様に先に契約されてしまう可能性がある上に、不動産を紹介するには大変非効率です。

そもそも、その物件を購入、若しくは入居募集を行うにあたって、契約者に不利となるような事実は物件が募集された段階で注意事項として売主や貸主から提示されることが多く、わざわざそれらの事実を確認しなくても紹介するに値する状態で売りに出される、若しくは入居者募集がされるのが普通です。

それこそもし、重要事項説明の物件調査で「この土地は数年後に計画道路があります」なんて事が分かったとしたら、はたまた「この物件には抵当権者がいて、当初の売買代金より債務額が多くありました」なんて事が分かったとしたら、それは逆に物件調査があったからこそ判明する事なのであり、むしろ売主や賃貸人がそれらを黙って契約しようとしていたという事実に繋がりますので、よほど悪質な物件募集でもない限り、重要事項説明の作成を後回しにしても、契約前の調査という事もあり大きなトラブルになる事はほとんどありません。

重要事項説明まとめ

重要事項説明についての解説となりましたので、難しいお話になりそうな予感を持たれていたかもしれませんが、これらはかなりビジネスライクな淡々とした作業で作成されています。
むしろ、契約が決まってから作成するものですので、不動産会社の担当者にとっては契約が取れた喜びと共に、物件調査の時間はオフィスの外に出て、のびのびと物件調査という時間を過ごせるちょっと楽しい時間だったりもするのです。

大変だけど楽しい時間。
重要事項説明はそんな背景の下に作成されているのだという、不動産業界の四方山話としてご紹介させていただきました。

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