2017.09.25

ホームインスペクションとは?宅地建物取引業法改正で説明が義務化

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雨漏り、傾き、シロアリ、手抜き工事。
今までに賃貸物件の欠陥や老朽化などで思わぬトラブルに発展してしまったという経験をお持ちの不動産オーナー様はいらっしゃいませんでしょうか。

今回はそんなトラブルを未然に防ぐ役割を持つ「ホームインスペクション」に関する誤解を解くべくお話させていただきます。
中古住宅の活用については、政府も取り組みを始めている事をご存知の方も多いかと多いと思いますが、国土交通省により「既存住宅インスペクション・ガイドライン」というものが策定されているほどで、ここ最近でその重要性が高まってきました。

不動産取引を行う上での新たな変化として、一部業界をざわつかせているホームインスペクションについて見ていきましょう。

ホームインスペクションとは何のために行われる?

そもそも、ホームインスペクションとは日本訳すると「住宅診断」です。
一時、欠陥住宅について各報道機関で随分騒がれた時期もあり、「あぁ、ここ、床下の基礎が浮いてますね~」なんて、少々怖い診断がされている家をテレビで観たことがある方も多いのではないでしょうか。

2018年4月から施行

あまり大きく報道されることはなかったためご存知ない方も多いかもしれませんが、実はホームインスペクションについては法改正が行われたことで、一定の義務を課されることになりました。
これは2018年4月から施行となっていますので、残り1年を切っている近々の法改正なのです。

ホームインスペクションの義務と言っても、必ずホームインスペクションを行わなければいけないということではないのですが、それは後ほどご説明させていただきます。

ホームインスペクションは何故、注目を集めているのか

住宅診断ですから、そのメリットは「建物の欠陥が無いか調べることで取引の安全性が増す」というものであることはご説明するまでもないかもしれません。
ただ、ホームインスペクションが義務化された目的はそれだけではなく、「既存住宅の活用と取引の活性化」を促すためでもあるのです。

不動産コラムを執筆させていただいている中で、散々話題に出てまいりました空き室、空き家問題。
これらは、中古住宅よりも新築ばかりが取引され、今ではアパートの乱立に伴う将来的な由々しき問題として業界全体だけでなく、国としても取り組む問題として認識されています。

ホームインスペクションのガイドラインを策定した目的

尚、国土交通省では、ホームインスペクションのガイドラインを策定した目的を以下のように述べています。

中古住宅の物件ごとに品質に差があることから、売買における品質への不安の解消にホームインスペクションへのニーズが高まっている。
  • 現在行われる民間業者のホームインスペクションは新築、中古、リフォームの際に行われるなど状況は様々だが、業者ごとにその技術力や検査基準に差がある。
  • これらの状況から検査方法やサービスへの注意事項などの示し、適正、且つ取引への信頼の確保や普及の促進を図ることを目的とする。

     
    参考:国土交通省「既存住宅インスペクション・ガイドライン」

    宅地建物取引業法の改正内容を見てみよう!

    さて、目的は何にせよ、住宅の検査を行って安全性の確認がされた住宅の取引がされることは、売主買主共に決してやぶさかなことではないでしょう。
    今回の法改正では、宅地建物取引業法におけるホームインスペクションについて以下のような法律が成立しました。

    1、媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付
    2、買主等に対して建物状況調査の結果の概要等を重要事項として説明
    3、売買等の契約の成立時に建物の状況について当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付
     
    引用:国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律の施行期日を定める政令を閣議決定」

    ではこれらは、一体どのような内容なのでしょうか。

    1、あっせんに関する事項を記載した書面の交付

    媒介契約における建物状況調査を行う人のあっせんとは、「ホームインスペクションを行う人を斡旋する」という事です。
    つまり、「ホームインスペクションを行う人を斡旋できるかどうかを書面で説明しなさい」という事を意味しています。

    2、結果の概要等を重要事項として説明

    これは、そのまま「ホームインスペクションをしたなら、その調査内容を重要事項説明に盛り込みなさい」という事です。

    3、当事者の双方が確認した事項を記載した書面の交付

    この調査結果は売主買主共に確認したという事を書面で交付しなさいというもの。

    ホームインスペクションに関する説明の義務化

    ここまでをご覧いただいてお分かりいただけるかと思いますが、「ホームインスペクションをしてから売買しなさい」とは一言も言っておりません。
    インターネットサイトを見ていると、少々古い記事なのか、まるで「ホームインスペクションの実施が義務化!」と捉えられるようなタイトルのものが見られますが、そうではないのです。

    簡単に言ってしまえば、ホームインスペクションを実施する事を義務化したのではなく、「ホームインスペクションに関する説明の義務化」がされたという事なのです。

    今後の不動産業界の動きに注目

    いいことずくめのように思えるホームインスペクションに関する法改正ですが、実は、少々危険な要素も孕んでいます。

    ホームインスペクションの懸念

    上記にご紹介させていただいた法改正の内容の一つ目を改めて見てみましょう。

    「媒介契約において建物状況調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載した書面の交付」

    不動産会社が取引においてホームインスペクション業者を斡旋するかしないかといった事を説明しなさいと言うことですが、斡旋と聞くと、必ずと言っていいほど出てくる懸念が「癒着」です。

    つまり、取引を進めたい業者サイドで口裏を合わせ、虚偽の調査報告が行われる可能性が捨てきれないのです。
    詳細な内容は省略致しますが、国交省の定めたガイドラインの中では、「インスペクションの作業費用とは別に謝礼金や利益供与をしてはならない」、「不動産業者とホームインスペクション業者で資本関係があるなら、予めその旨を買主に伝えなさい」といったような、公平な取引をするための内容も盛り込まれてはいますが、ガイドラインですので強制力がない上に、判例もほとんどありません。
    よって、業者側に優位性があるという関係がより深くなっただけの法改正となってしまう可能性があるのです。

    また、敢えて欠陥を提示する事で、買主に対してリフォームを強く勧めるといった事も考えられます。
    法改正が行われたことにはメリットはあるかもしれませんが、ホームインスペクションが活用され始めたこのタイミングで、悪質な業者へのヒントを与えてしまったという結果にならないことを祈るばかりです。

    ホームインスペクションまとめ

    賃貸住宅や投資物件におけるホームインスペクションへの考え方ですが、「ホームインスペクション実施済み!」といった事実は一つの売り文句になる可能性はあります。
    各業者がホームインスペクションをどう捉えて活用していくのかは善意に任せる以外にありませんが、不動産の売買だけではなく、居住者へ安心を与えて長期入居に繋げる、耐用年数の目安を作り経営計画を見直していくという意味でも、ホームインスペクションが価値あるものであることは間違いないでしょう。

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