2018.01.17

マンションの「なぜ」。マンション標準管理規約とは?

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区分所有マンションを所有するという事は、一棟のマンションの一角に対して所有権を持つ事。
共有スペースについても持ち分の割合によって所有権を持つ事ができるということを別の記事にてご説明させていただきました。
今回は、区分所有マンションの管理に関するお話となります。

関連記事:マンションの「なぜ」。区分所有法とは?

マンション内におけるルールや規約ですが、これはマンションの住民同士が自由気ままに集まって決めたものではなく、区分所有法や標準管理規約というものに沿って定められている立派なルールでもあるのです。

マンションの管理規約はどのように作られている?

分譲マンションをお持ちの方であればご存じかと思いますが、いくら所有権を持っているとは言っても、自分の好き勝手にそのマンションを使って良いという事にはなりません。

当然、自己の所有物を勝手に置いて共有スペースを物置のように使えば管理規約違反になりますし、後の修繕費として積み立てる修繕積立金の支払いを拒否する事も出来ません。

これらは冒頭でも申し上げましたように、住民同士が好きに集まって井戸端会議のように決めたものではなく、区分所有法や管理規約にそって決められる管理規約にて、区分所有者に課せられるルールとなります。

マンション標準管理規約

では、マンションの管理規約とは一体誰がどのように決めているのでしょうか。

実は、マンション管理規約というものは、勤めている会社から渡される就業規則やちょっとした資格取得用のテキストのように、かなりの文字数から成っており、管理規約のみで約23,000文字、国土交通省のから出されている補足部分まで含むと90,000文字以上にもなります。
文庫本の1ページがおおよそ900文字と言われていますので、マンション管理規約を冊子にしたなら、実に25ページ、場合によっては100ページ近くになることもあります。

こんなにも膨大な文字数からなる管理規約ですが、マンションを購入した人達で話し合って決めるのではなく、国土交通省にて提供している「マンション標準管理規約」というものを基にして作成されています。

所謂、各分譲マンションに備えられている管理規約の原書とも言えるでしょう。

では、そのマンション標準管理規約は国土交通省の独自の判断と価値観で決めているのかというと、そうではありません。
区分所有法やこれまでの判例を基に作成されており、法律の改正や時代の変化に沿って改変も行われています。
ここ最近では民泊に関する条文が追加されるなど、生活に密接に変わる住宅ということもあり、随時標準管理規約も変化してきています。

マンションの管理規約は誰が作成しているの?

さて、そんなマンションの管理規約ですが、大元となる標準管理規約があるおかげで、わざわざマンションの購入者が集まって話し合いをせずとも安心して購入や入居ができるわけですが、基となる標準管理規約をそのまま使用しているわけではありません。

本来であれば分譲マンションの管理規約は区分所有者全員で話し合って決めるのが理想ですが、実際にそんなことをしていては、購入から所有権の移転までに相当な時間がかかる事になります。

よって、分譲マンションを販売する会社が予め標準管理規約や区分所有法に沿って、周辺環境や建物の構造に合わせて内容を変更しながら管理規約を作成します。

その後、分譲を開始して売買契約が成立する前に事前に分譲会社からの説明を基に購入者が捺印をし、全員の承諾を得られたという状態になって初めて管理規約として設定された事になります。

参考までに、区分所有法では以下のように定めています。

(規約事項)
第30条
建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者相互間の事項は、この法律に定めるもののほか、規約で定めることができる。
 
(規約の設定、変更及び廃止)
第31条
規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。
 
引用:e-Gov「建物の区分所有等に関する法律」

マンションの管理規約は変更又は廃止が出来る

余談になりますが、区分所有法第30条にある「規約で定める事ができる」という部分が気になった方もいらっしゃるかもしれません。
実は、マンションの管理規約とは絶対に作成しなければいけないものではなく、あくまでも区分所有者全員の意思の下に作られるものとなります。

よって、極端に申し上げると、区分所有者全員が「管理規約なんて必要ない!」と決めたのであれば、マンション規約を廃止する事もできますし、話し合いで内容を変更する事も出来ます。

ただし、その次の第31条において、「規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。」とあるように、あくまでも住人による話し合いの結果での3/4以上の賛成があってマンション規約の変更や廃止、設定ができるものとなっています。

とはいえ、マンション管理規約が無ければ、共有スペースも自由に使いたい放題、清掃管理がなされていないですとか、住人同士のトラブルも絶えないなんて事が容易に想像できます。
いくら任意とはいえ、やはりマンション管理規約は必要であることに変わりありません。

マンション管理規約のチェックポイント

ここまでを一旦まとめさせていただくと、「マンション管理規約とは国土交通省が提示するマンション標準管理規約を基に作成されているもの」「マンション標準管理規約とは区分所有法に沿って作られたもの」という事でご理解いただければよいでしょう。

ただ、先ほど申し上げましたとおり、マンション管理規約も実に多くの条文から成る「マンション内の法律」のようなものですから、全てを読解して把握する事も難しいかもしれません。

本来は、後のトラブルの為に全てに目を通しておく必要があるのですが、実際にマンションを購入される方の全てがそれをされているかというと少々疑問が残るところです。

では、賃貸オーナー様が新規にマンションを購入される場合、若しくは既に所有している物件の管理規約を改めて確認してみようという場合、どのような点をチェックしておけば良いでしょうか。

これは、もし自分がそのマンションに入居する事になった場合で考えてみると分かりやすいかもしれません。

・ペット飼育に関する定め
・楽器の演奏についての規約
・ストーブの使用について
・リフォームに関する許可申請等
・将来の修繕に関する取り決め全般
・駐車場に関する取り決め

他にも、オーナー様の事情によってチェックすべき項目は増えるかもしれませんが、マンションを賃貸する上での一般的なところで考えるのであれば、以上のようなことが主なチェックポイントとなります。

特に修繕に関する取り決めにおいては、オーナー様にとっては収支に関わる部分となりますので、キャッシュフローと照らし合わせて確認しておいた方が良いでしょう。

これは、現状のキャッシュフローへの影響だけではなく、将来的な大規模修繕に対する持ち出しが発生することも想定しておかなければいけません。

マンション管理規約のまとめ

区分所有マンションについてご説明させていただきました。
本来ならば、区分所有法からマンション標準管理規約に関しての全てを解説させていただきたいところではありますが、その量たるや、先ほども申し上げましたとおり非常に情報量の多いものとなりますので、まずは区分所有法やマンションの管理規約の概要のご説明に留めさせていただきました。

条文のあちこちに解釈の難しいものがありますが、また別の記事にて個別に解説をさせていただきたいと思います。

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