2017.10.3

クラウドファンディングと賃貸経営「はじめての賃貸経営」番外編

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はじめての賃貸経営について、物件探しから購入までについてお話させていただきましたが、今回は少し趣向を変えたお話をさせていただきたいと思います。

既に、利回りやキャッシュフローについては解説させていただきましたが、そこに必ず関わるのが「収入」「費用」です。
初期費用と毎月の出費を賃貸経営に支障をきたさない程度に抑えていくことが、キャッシュフローをプラスにしていくコツとなるわけですが、キャッシュフローをマイナスにする要因で最も大きな割合を占めるのが「アパートローンの返済額」になります。

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つまり、自己資金をできるだけ投じて賃貸物件を購入できれば初年度からキャッシュフローは大きくプラスを生み出すことができるという事になります。
とはいえ、自己資金で数百~数千万円のお金を用意するとなると、そう簡単にできるものではありませんし、「地道に貯めたお金を投資に回すのが怖い…」という感覚は誰しも同じでしょう。

そこで、銀行融資でも自己資金投資でもない「クラウドファンディング」という方法を活用する事ができないか考えてみましょう。

クラウドファンディングの仕組み

既にご存知の方もいらっしゃるかもしれませんが、クラウドファンディングとは、「一般の人から資金を集めて、目的を達成していこう」というものです。
クラウドファンディングには様々な種類がありますが、大きく分けると「投資型」「寄付型」「貸付型」「購入型」といった4つに大別されます。
「株式型」というものを一つの種類として分ける考え方もありますが、投資型にまとめてしまって問題ないでしょう。
では、それらの概要と特徴はどのようなものか見てみましょう。

投資型クラウドファンディング

投資対象はクラウドファンディング会社により、「外国債権」「不動産」といったものが主になります。
つまり、自分の出資した金額の割合に応じて利回りというリターンが返ってくるような仕組みで、最低額1万円ほどから始められるという利点がウケているようです。

寄付型クラウドファンディング

クラウドファンディングの元でもあるのが、この寄付型です。
クラウドファンディング自体は以前から海外で流行り始めていましたが、東日本大震災の復興にクラウドファンディングが有効だという事で一気に広まったという背景があります。
寄付型ですのでリターンはありませんが、社会貢献や個人的資金調達に利用されるのが寄付型です。

貸付型クラウドファンディング

投資型と似ていますが、不動産や債権ではなく「事業への融資」という観点から貸付型として区別されています。
つまり、中小企業へ融資するお金を出資者が提供し、それに対してリターンが見込めるのが貸付型という事になります。
市場に出回る貸付型のほとんどが、中小企業向け融資や個人や企業のローンといった債権回収などで利益を得て、出資者に還元しいていくという仕組みのものがほとんどです。

購入型クラウドファンディング

寄付でも投資でもないのが、購入型です。
購入型ですので、そのプロジェクトの支援を行う事でプロジェクトで開発した商品やイベントへの参加権などを貰えるというメリットがあり、多様なジャンルに対して支援が行えるという点で人気を博しています。

このように、銀行融資やスポンサー企業とは違う、個人からの小口資金を集める形で資金調達を行うのがクラウドファンディングの特徴です。

クラウドファンディングで賃貸物件の資金調達は可能?

では、クラウドファンディングを活用して賃貸経営の物件購入資金を調達する事は可能でしょうか。

まず、可能か不可能かだけで申し上げるなら「可能」です。
事実、「○○大学に行きたい!」「個人事業を始めたい!」といった、かなり個人的な内容のプロジェクトで資金を募集しているものもあり、これまでに成功事例も多く存在します。

海外の成功例で変わったところでは、ポテトサラダを作るために資金集めを始めた青年が、最終的に55,000ドルを集めた事で話題となりました。

そう考えると、「なんだ、簡単に資金調達できそう!」と思われるかもしれませんが、こと賃貸経営となれば、事情は違ってくるであろうことは明白です。

資金調達には話題性が必須

上記にご紹介させていただいたような、個人的な資金調達をすることになれば話題性が必須です。
「応援したい!」という気持ちを引き出す事、出資したことによるメリットなどがなければ資金が集まる事はないでしょう。
しかも、利益を生みだす不動産購入の話ともなれば、経営計画やリターン率、そして償還期間や権利関係といった、経済知識の習得や法的な定めを決めなければいけないなど、「みんなからの募金で古民家を改装してカフェを開きました!」というような、好意だけで成り立つものではないと言えます。

出資者に対してどのくらいのリターンを返すか、それとも淡い期待の下にリターン無しで出資を募るのか、リターンを返すなら出資割合に対してどのような計算をすべきか。
こういった事が出資を募るのには重要なことになるわけですから、よほど魅力的な条件が揃わないと、資金調達は難しいものになるでしょう。

結局、クラウドファンディングで資金調達はできないの?

上記にもお話させていただいたとおり、日本でクラウドファンディングが本格的に活用され始めたのは東日本大震災がキッカケとなっています。
今ではだいぶ成熟と呼べる状態に近付いてきたクラウドファンディング市場ですが、まだまだ発展途上であるとも言えます。

クラウドファンディングで投資物件の資金調達は可能と申し上げておきながら、実際には非常に難しい、実質的に無理なのではないかと思わせるお話となっていますが、そうではありません。

これも既にご紹介させていただいたことですが、購入型や寄付型のクラウドファンディングにおいては、至極個人的な内容も含めて様々な人が多種多様なプロジェクトを立ち上げて資金を募っています。
パッと見で目を引くものもあれば、悪くいってしまえば何となく冴えない感じの募集まで、本当に様々です。

つまり、資金を募るプロジェクトは公序良俗に反していなければある程度自由に設定できますので、「○○歳の派遣社員が始める不動産投資!」「一般OLが挑戦!マンション投資の応援お願いします!」といった、単なる不動産投資の資金調達ではない、一つのイベントとして出資を募ることで、お堅いイメージの不動産投資というものが払拭されて、興味を持ってくれる人や個人的に応援してくれる人も現れるかもしれません。

毎月の収支表をブログで更新したり、オーナー経験者の立場でこれから賃貸経営を行う人にアドバイスをするなどの特典を+αで追加すると更に良いかもしれません。

クラウドファンディングは発展途上!今こそ…?

上記は筆者のパッとした思い付きのことではありますが、賃貸経営を単なる不動産投資の範囲に留めることなく、「みんなで経営している!」といった感覚で楽しむ事ができれば、一つの立派なプロジェクトとしての資金調達が可能になるでしょう。

これは、まだクラウドファンディング市場が発展途上であるために可能なことです。
法改正でも行われてしまえば、つまらない制限がかかって自由度が下がる可能性もあります。
思い立ったが吉日と言えるのかは分かりませんが、不動産経営を始める際には、工夫次第でこのような方法もあるのだという一例としてご紹介させていただきました。

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