2017.09.1

キャッシュフローとは?わかりやすく解説「はじめての賃貸経営」

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初めての賃貸経営シリーズ今回はキャッシュフローをプラスにするための工夫について考えていきたいと思います。

昔と比べて現在の書店には「投資コーナー」なるものがあり、足を踏み入れると「キャッシュフロー」という言葉が使われたタイトルの書籍が多く並んでいます。
それほどに世の中の投資への関心は高いものになったのだろうと理解するできますが、忘れてはいけないのは「人から聞いた話は参考程度に」といったことです。

何故なら、賃貸経営におけるキャッシュフローをプラスにするためのノウハウ本もこれまでに多く出版されてきましたが、法改正や税制改正などで時間経過とともに古い情報となりがちであり、書籍に書かれた手段は一般論や著者の独自の理論であることがほとんどであるためです。
つまり、自身でキャッシュフローの中身を把握し、工夫していく必要があると言えるのです。

そこで今回は、キャッシュフローをプラスに転じさせるためのヒントと、そのために必要な物件の良し悪しなどについてお話させていただきたいと思います。

キャッシュフローがマイナスになる要因

冒頭から書籍の批判のようになってしまいましたが、書籍に書かれた内容は一つの「基本」として抑えておくべき事も多く書かれていますので、知識を付けるという意味では書籍を読むことは当然必要です。

前回の記事「3つの利回りを解説」では、一般的な賃貸物件の価格と家賃収入からキャッシュフローの試算を行った結果、毎月マイナスとなる結果となりました。
これを見て残念に思われた方もいらっしゃるかもしれませんが、このキャッシュフローの試算がマイナスになってしまうのは往々にしてあることですので、そのことについてだけ深く考えすぎない方が良いかもしれません。
むしろ、これからお話させていただくような、マイナスをプラスにすることのほうが重要であるとポジティヴに考えた方が良いでしょう。

さて、前回記事のキャッシュフローでは、初年度でマイナス170万円、次年度もマイナス14万円となっていました。
これらのマイナス要因は何かを探っていくと、主に以下のような金額の大きい費用があったためでした。

  • ローン返済額
  • 不動産取得税
  • 固定資産税
  • 購入時の消費税

 
これらの費用のうち、初年度のみ必要だった金額の大きいものは「不動産取得税」「購入時の消費税」の2つですが、他2つは物件を所有している、若しくはローンの残債があるうちは毎月費用として支払っていかなければいけません。
実質利回りもマイナスですから、万一入居者が退去して空き室にでもなったら毎月大変な支出に悩まされることになります。

では、キャッシュフローをプラスにするためには、どのようなことが必要なのでしょうか。

キャッシュフローをプラスにするためにできること

前回の記事で試算した物件の表面利回りは5.6%でしたが、実質利回りを試算すると初期費用がかからない2年目であってもマイナスでした。
では、物件探しを始めた当初に思い描いていた表面利回りに少しでも近づけるためには何を考えていくべきでしょうか。

ローンの借入額を抑える

1つ目は、「物件の購入はローンの借入額を抑える事」です。
仮に、自己資金を500万円でも用意して物件を購入したとすると、年間の返済額は25万円ほど減額となり、結果的に年間約10万円の利益が出ます。
実質利回りもマイナスから「0.73%」とプラスに転じます。

ではもし、物件の購入から購入時のみ必要になる税金やその他費用を全額自己資金で支払った場合はどのようになるのでしょうか。
物件価格1500万円で入居者有りという前提に考えると、必要になるのは管理会社への委託手数料と固定資産税、都市計画税、修繕積立金といったところですので、初年度から約4%の利回り、毎月5万円のキャッシュフローを実現できることになります。

当然、物件を購入した資金は回収していかなければいけませんので、その回収率で考えればマイナスである事実に変わりありませんが、持ち出しが有るか無いかは賃貸経営を成功に導くためには大きな分かれ道になります。

税金について理解する

そして2つ目は、「税金について良く理解する事」です。
前回から今回にかけて、賃貸物件を取得するという前提でお話させていただいておりますので、経費を計上して所得額を抑える部分についてのお話は一切出しておりません。
また、消費税についても、場合によっては還付を受けられる場合もあります。

よく、投資物件の営業マンが「節税対策に赤字を出しましょう!」なんて言う事がありますが、赤字を前提に賃貸経営をすることをお勧めは致しませんが、ただ、節税をする事で還付、若しくは減額される税金は非常に大きなものになります。
また、確定申告についても白色申告よりも青色申告を行う事で、控除額が大きくなるなどのメリットもあります。

支払うべき税金はしっかり納税する必要がありますが、節約できる部分を見逃すことなく活用する事で、大きな利益に繋がる事もありますので、賃貸経営における税務関係についてはしっかり理解された方が良いでしょう。

さて、これ以上のキャッシュフローのお話は物件選びとはお話がズレてきてしまいますので、3つ目として物件の良し悪しについて考えてみましょう。

キャッシュフローをプラスにする3つ目の方法

ここまでお読みいただいて、こんな風に思われた方もいらっしゃるかもしれません。

「要は安い物件を購入して、高めの家賃を設定すればよいのでは?」

これは、ほぼ正解とも言えますが、注意が必要です。
収益物件というのは、時間との戦いでもあり、日々新しい物件が更新されているものの良い物件は瞬く間に買い手が決まってしまいます。
つまり、いつ見ても広告に載っている物件というのは、誰も欲しがらない収益の見込めない物件だという事ができるのです。

確かに安い物件を購入できたとしても、家賃は周辺相場に合わせて設定されますので利回りは自ずと高くなります。
ただ逆に申し上げるなら、利回りの高い物件というのは買い手がつかない僻地にあるような物件であったり、場合によっては事故物件であったりすることもあります。
最近では事故物件を逆手に取ったビジネスもありますが、賃貸経営を行う上でのアイディアの一つだと言えるでしょう。

駅から近く、築浅のセキュリティのしっかりした陽当たりの良い物件という事になれば、需要は間違いなく高くなりますから、物件価格は高くなります。
かといって、「物件価格が高い=家賃も高い」ではありませんので、どうしても利回りは低くなりがちです。
逆に、駅から遠くて、中古で古ぼけた怪しい物件であれば、「安くても買ってほしい!」という事で物件価格も安くなる事が予想されますが、もし住居として需要のある地域であれば家賃を下げることなく設定できますので利回りは高くなります。

良い利回りを保持するためでもありますが、そもそも借り手が付く物件を見つける事、これがキャッシュフローをプラスにしていく上で大事なことになります。
不動産物件というのは、交渉次第では値下げもできる場合がありますので、どうしても気になる物件であれば、こちらから指値をしてみても良いかもしれません。
例えウン十万円でも、運が良ければ数百万円でも、とにかく物件価格を安くできれば利回りに直接反映する事は言うまでもありません。

少々キャッシュフローについてお話が長くなりましたが、賃貸物件を購入するにあたって、物件探しは「利回りが高い物件→その物件の人気度」と考えるのではなく、「物件の人気度→利回りを高くするために何ができるか」と考えるのが良いでしょう。
収益物件を探すとなると、まずはインターネットサイトなどから物件探しを行うでしょうから、最初に利回りに目がいくことを考えると、利回りを気にしてしまうお気持ちは十分に理解できます。

しかしながら、収益は「活躍してくれる物件あってこそ」ですので、自分なりにその物件の地域に関して相場観を持ち、プラスのキャッシュフローを生み出しくれる可能性があると十分に思える物件を探していく事が非常に大事なことになるのです。
上記までの工夫以外にも、ご自身で「こんな風にしたらキャッシュフローをプラスできるのでは?」と考えれば、物件探しも楽しいものにできるのではないでしょうか。

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