2017.09.8

投資用物件の購入に関する手続きの流れを解説「はじめての賃貸経営」

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物件購入で必要な費用を前回ご紹介させていただきましたが、今回はいよいよ、実際に売買契約を締結して、その物件の所有権を自分に移転させるまでの流れをご紹介させていただきます。
前回の記事「不動産購入諸費用を解説」でもお話させていただきましたが、やはりお店で物を買うのとはわけが違いますので、費用項目が多ければそれだけ書面でのやり取りや法的な手続きも多いという事です。

今回は、実際に気に入った物件を申込み、引き渡しを受けるまでの流れについてご説明させていただきます。
また、本記事では物件をアパートローンで購入するという前提の流れでご説明をさせていただきつつ、必要書類については本記事では書ききれなくなります為、また次回という事で予めご了承ください。

1.気に入った物件に申し込もう!

買付証明書・売渡承諾書

不動産業界では、物件を気に入ってもらって実際に「購入します!」という言葉を貰えた時には、「買付証明書」「物件購入申込書」などで意思表示をしてもらう必要があります。
これに対し、売主側が「売渡承諾書」を発行して渡す事となりますが、申し込み後すぐに契約に至る場合は、売渡承諾書は省略されることが多くあります。

買付証明書、売渡承諾書の意味

この、買付証明書、売渡承諾書の意味とは、双方の売買の意思表示ではあるものの、契約ではないため、どちらから事情によって売買を取りやめる事となっても、損害賠償請求など、特に何らかの責任を負う事もありません。
しかしながら、高額な取引であるために詳細な話を散々打ち合わせで詰めておきながら、買付、売渡の意思表示後に一方的に交渉破棄をすることにでもなれば、相手から損害賠償請求をされる可能性もありますので、「ただの紙切れではない」という事は念頭に置きましょう。

少々長くなりましたが、申し込みの時点で複雑そうな話が出ましたので先々が思いやられると思わず、大事なこととしてビジネスライクに進めていきましょう。

2.申し込みの後は重要事項説明と契約が待っています!

宅建士による重要事項説明

買付を行った後は、実際の契約に移ります。
その前に不動産業者に必ずいる宅建士による「重要事項説明」を受けなければなりません。
重要事項説明とは、改めてご説明するまでもないかもしれませんが、「その物件に関する情報のほぼ全てが記載された内容を改めて説明し、疑問点や齟齬が無いかを確認するためのもの」です。
不動産の取引においては絶対的な義務として説明を行う必要があり、この重要事項説明書を作成するにあたって、物件に関する様々な調査を不動産会社側で行います。

売買契約

買付後は、重要事項説明書や契約書面の作成、買主側の手付金の用意や意思固めなどのために、数日経過後に本契約を取り交す事がほとんどです。
そして無事に重要事項説明を受け、互いに売買の意思に変化がないようであれば本契約、手付金の支払いとなります。

手付金についてもまた、その意味や有効性などについては別の機会にご説明させていただきます。

3.アパートローンの申込と審査

売買契約も無事に完了し、現金決済であれば後はお金のやり取りと引き渡しとなりますが、ローンで物件を購入する場合は、ローンの申込から融資の契約が必要になります。
ほとんどの場合、売買契約と同時にローン申込を行う事となりますが、この時点ではまだ審査の段階であることを忘れないようにしましょう。
ローンの申込を行っても、融資が受けられなければ当然物件は手に入りません。

ローンの審査期間

尚、ローンの申込から審査完了までは最短でも数日、平均的には1週間、長くて1か月ほどかかる場合もあります。
筆者は金融機関出身者ではないため詳細は分かりませんが、よく銀行の担当者さんが言うのは「その物件とローンの申込者の事について作文を書いて、融資を許可してもらうようにローンの責任者を説得するんだ」ということのようです。

実は、不動産売買を行う中で最も用意すべき書類が多いのが、このローン申込から融資実行までです。
よって、用意すべき書類については次回とさせていただいたのですが、夏休みの宿題と違って「忘れてました~」では済まされませんので、準備すべき書類は漏れないように十分注意しましょう。
何故なら、手続きが進まないばかりか、事業物件、つまり賃貸物件を購入する人の人柄や性格なども審査の対象となったりすることがあるためです。
つまり、「この人に賃貸経営ができるだろうか」という事も金融機関の担当者は見ているのです。

4.物件購入も最終段階!ローンの契約と融資実行、そして所有権移転登記まで。

金銭消費貸借契約

前回の記事でも少しだけご説明させていただきましたが、ローン審査が無事に完了しましたら「金銭消費貸借契約」となります。
略して「金消(きんしょう)」と言われます。

至極分かりやすくご説明させていただくと、金消とは、「物件の購入にあたって融資をしてもらい、そのお金で購入代金を支払います」という内容の契約書です。
更に、ローン事務手数料、ローン契約貼付する印紙代、他ローン手続に関する諸費用があればそれらを同時に支払いつつ手続きを進めていきます。

所有権の移転と抵当権抹消

この手続きを進めていく中でもう一つ行う事として、「所有権の移転」と「抵当権抹消」の登記手続きがあります。
自分で行えない事はありませんが、専門的な知識が必要となるため司法書士が立会いのもとで金消が行われ、同時進行でその場で登記手続きが進められる事となります。
このタイミングで必要となる費用が「司法書士報酬」「仲介手数料」「固定資産税等の清算」「不動産会社に支払う仲介手数料」等です。
つまりこの段階で、全体の9割がたの費用の支払いが終わる事となりますが、最低でも「契約者本人」「不動産会社の担当者」「金融機関の担当者」「司法書士」という4名が同じ席に座ってやり取りをすることとなりますので、途中で何が何だか分からないという感覚に陥る事もあるかもしれません。

あまり難しく考えず、ここは「融資を実行するための金銭消費貸借契約」と「司法書士による権利関係の手続き」がメインだと考えておきましょう。

5.ようやく大家さん!物件の引き渡しとここまでの注意点

引き渡しとは言っても、実はローン契約の際に所有権移転等が行われていますので、その時点で引き渡し完了となります。
しかしながら、実際に物件を自分の自由にするためにはカギや設備に関する書類の引き渡し、これから賃貸経営を行うにあたっての賃貸契約書や管理会社との打ち合わせなどがあります。

既に入居者がいるのか、また、管理会社との契約有無などによってその後の諸手続きが必要ですが、融資実行までが終わってしまえば、ほぼほぼ物件の購入は完了しているものと考えて良いでしょう。

物件の申込から契約までの注意点

さて、ここまで、実際の物件の申込から契約までの流れについてご説明させていただきました。
注意点としては以下のようなものがあります。

書類の記入漏れ、準備不足などしないように十分気を付ける。
様々な書類とお金がやり取りされているからといって慌てないで、疑問点はその場で質問して解決する。
売買契約は融資が実行されなければ解約する事ができるので、同じく慌てない。
契約前までに悩みすぎてしまわない事。

ローン特約

よく「ローンの審査は通らなかったのに売買契約をしてしまったら購入代金の支払い義務だけ残るのでは…」
なんて不安の声を耳にしますが、その点はご安心ください。
不動産会社もその点はしっかり理解していますから「ローン特約」といって、「融資が行われなかったら、今回の件は無しにしましょうね!」という特約を付けての契約となります。
この特約が付いていない契約をすることはほとんどありませんが、契約時には念のため確認しましょう。

また、こちらもよくある事なのですが、契約前に同じ物件の購入希望者が現れて、「言い値で買う!」なんて言われてしまうと、より高く売りたい売主側から交渉を白紙にされることが稀にあります。
これは、不動産業界によくある「おとり物件」というレベルの話ではなく、実際にあり得る話です。
契約前に意思が固まらずにフワフワした状態で日が経過する中で、本当に他の人に取られてしまったなんて事がありますので、悩みすぎるくらいであれば一度物件の事は忘れてしまった方が、いざという時のショックを受けなくて良いかもしれません。

物件の購入に関する手続きの流れについてご説明させていただきました。
次回は、この手続きの中で必要になる一般的な書類についてご説明させていただきたいと思います。

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