2018.03.26

住宅金融支援機構が家賃保証!「家賃債務保証保険」とは?

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不動産オーナー様にとって空き室対策は最重事項かと思いますが、賃貸ユーザーからの視点で見たときに、「保証人」の問題はしばしば賃貸契約にあたっての障壁になることがあります。

今すぐにその物件を契約したい気持ちはあるのに、諸事情により家族や親族、知り合いなどから保証人になることを断られてしまっていたり、家賃の支払いに不安や問題はないものの、過去の個人信用情報の履歴に債務不履行の記録が残っていることを理由に保証会社からの承認が下りず契約に至らないケースもあります。

かといって、保証人無しで契約を結ぶリスクを負うわけにもいかず、空き室対策を考える不動産オーナー様の中にはこれまでに、賃貸契約では必須とされる保証人という壁に阻まれて今一歩のところで契約を逃してしまったなんて方もいらっしゃるかもしれません。

ただ、あまり知られていない話題として、平成29年10月25日から始まった住宅金融支援機構による間接的な家賃保証制度が今後の賃貸経営における一つの有用な手段になるかもしれません。
この住宅支援機構の間接的な家賃保証とは一体どんなものなのでしょうか。

話題にならなさすぎて誰も気づかなかった「住宅セーフティネット制度」

実は世間ではあまり話題になっておらず、ひっそりと公布されていたのが「住宅セーフティネット法の改正法」です。
これまでにも、公営住宅などにおいて低収入の方向けの住宅供給は行われていましたし、特優賃といった家賃補助のある賃貸住宅も存在していました。

しかしながら、それらの住宅に入居を希望する方にとっては要件が厳しかったり、入居したいと考える住宅の規模や場所等が希望とは程遠い、その他にも審査や手続きに時間がかかるといった問題もあり、本当に住居に困窮している方にとって「助かった!」と言えるものかというと少々疑問が残るものがありました。

今回の住宅セーフティネット法の改正においては、住宅確保用配慮者に対する更なる支援を目的としているのはもちろんのこと、空き室となっている民間のアパートなどを活用して「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅としての登録」を促し、登録住宅については「リフォーム代の補助」や「賃借人への経済的支援」、「家賃の保証」といった国と自治体による支援を行おうといった、不動産オーナー様にも嬉しい制度となっているのです。

オーナー様にとって、これらの制度の中でも一際目立っているのが、「リフォーム代の補助」や「家賃の保証」といったところかと思いますが、今回の記事では家賃の保証の部分について探っていきたいと思います。

入居を拒まない賃貸住宅としての登録とは?

冒頭でも申し上げましたとおり、これまでに住宅確保用配慮者にとって賃貸契約における保証人問題は、住まいを確保する上で由々しき問題と認識されていました。

今回の制度で審査基準が緩くなりましたというお話をするつもりもありませんが、前述させていただいた「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅としての登録」という制度が新設されたのは、保証人の立てられない方やそれらを理由に満室のチャンスを逃してきた不動産オーナー様にとって大きな変化と言えるかもしれません。

住宅確保用配慮者とは

そもそも、住宅確保用配慮者とはどのような方のことを言うのでしょうか。
「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」では、以下のような定義をしています。

(定義)
第2条
この法律において「住宅確保要配慮者」とは、次の各号のいずれかに該当する者をいう。
一 その収入が国土交通省令で定める金額を超えない者
二 災害により滅失若しくは損傷した住宅に当該災害が発生した日において居住していた者又は災害に際し災害救助法が適用された同法第二条に規定する市町村の区域に当該災害が発生した日において住所を有していた者
三 高齢者
四 障害者基本法第二条第一号に規定する障害者
五 子どもを養育している者
六 前各号に掲げるもののほか、住宅の確保に特に配慮を要するものとして国土交通省令で定める者
 
引用:e-Gov「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」

何となく理解できるような、できないようなといった感想の方が多いかもしれませんので、具体的なところを要配慮者の入居を拒まない住宅の登録が行える「セーフティネット住宅情報システム」で確認してみると、以下のような選択肢があることがわかります。

・低額所得者
・被災者
・高齢者
・身体障害者
・知的障害者
・精神障害者
・母子家庭等の子どもを育成する家庭
・外国人
・中国残留邦人
・海外からの引揚者
・ホームレ ス
・被生活保護者
・失業者
・新婚世帯
・原子爆弾被爆者
・戦傷病者
・ハンセン病療養所入所者等
・犯罪被害者
・DV被害者等

参考:セーフティネット住宅情報システム

確かに、上記に挙げられているものに該当する方にとって一般の賃貸住宅の契約は、不動産会社や保証会社の入居審査等が通らないことが多く、希望する物件を諦めざるを得なかったという実情があります。

これらの問題を少しでも解決しようというのが、「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅としての登録」なのです。

住宅金融支援機構が家賃保証をバックアップ!?

とはいえ、上記に挙げた住宅確保用配慮者の一覧を確認してみると、賃貸契約をするにしても不動産オーナー様にとって少々勇気のいる決断になりそうだというのは否定できません。

民泊にも見られる近隣住民とのトラブルはもちろんですが、何よりも心配なのが「家賃の滞納」でしょう。

ただ実は、こういった不安に対して国は何も策を練らずに「さあ!入居を拒まない賃貸住宅として登録しよう!」と言っているわけではありません。

様々な事情を抱えた方々のためにも、そしてそういった方々の入居を受け入れる事業者(不動産オーナー様)への支援も行えるようにと、住宅金融支援機構による「家賃債務保証保険」という制度を創設しており、本記事執筆時点で既に本制度が正式に開始されています(平成29年10月25日より開始)。

ただしこれは、住宅金融支援機構が直接家賃を保証するのではありません。

正確には、家賃債務保証業者登録制度に登録された保証会社の保証を受けられる場合で、もし家賃の滞納があったら保証会社が家賃の保証はするものの、最終的には住宅金融支援機構がその保険金を保証会社に支払うという制度です。

つまり、「保証会社にとってのバックアップ制度」と言ってもよいでしょう。
本記事執筆の時点では登録された家賃債務保証事業者はまだありませんが、今後登録事業者が増えた場合に、入居審査で日承認になってしまう入居希望者が減る可能性があるのです。

イコールそれは、空き室対策に直結してくることにもなるでしょう。

家賃債務保証保険まとめ

今回は新しい制度である「家賃債務保証保険」の概要についてお話させていただきました。
上記にも申し上げましたとおり本制度に登録された事業者はまだありません。
正直なところ、不動産市場は国の作る新たな制度には慎重になる傾向にありますので、現状の動きは特に不自然なものではないとも言えます。

「多少家賃が安くてもまずは入居者を!」
「国がバックアップしてくれるなら!」

そんな風にお考えのオーナー様とっては決して悪い制度とはありませんので、セーフティネット住宅のホームページをご覧になられてみてはいいかがでしょうか。

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